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房地产企业财务风险和防范研究 　　摘要：随着经济社会的发展以及生活水平的提高，人们对房地产的需求日益扩大，使得房地产行业发展迅速。然而由于房地产业属于高投资、高风险、高收益的行业，我国的房地产业尚不够规范化，金融体系的不完善，国家也逐渐加强了对房地产行业的宏观调控，这样，房地产业在高速猛进的同时，也承担着巨大的财务风险。以HG房地产公司为例，对房地产公司存在的财务风险进行深入的分析，并提出如何防范与控制房地产公司财务风险的举措。 　　关键词：房地产；财务；风险；防范；控制 　　中图分类号：F23文献标识码：A文章编号2015 　　1HG房地产公司简介 　　HG房地产公司是一家大型房地产开发公司，成立于2003年10月12日，注册资本金为5900万元，主要经营范围为房产开发、销售与租赁等业务，具有二级资质。公司现有员工83人，其中高级专业技术职称15人，中级职称19人，95%以上的管理技术人员拥有大学以上学历。截至2014年12月，公司资产总额达789亿元，净资产达4.53亿元。在社会各界的大力支持和关心下，经过多年的发展与积累，公司已发展成为集房地产开发、房产销售、建筑设计、建筑施工、建材、物业管理、市场管理等为一体的综合性公司。公司秉承“诚信、和谐、创新”的企业精神，创造了良好的内外部发展环境，管理制度日臻完善，培养了一支认真敬业、团结务实、开拓创新的管理与销售团队，“创一流品牌、建百年HG”的理念成为推动公司稳步发展的力量。HG房地产公司抓住发展机遇，公司生产经营和资产经营有了新的突破，实现了比较好的经济与社会效益。 　　2HG房地产公司财务风险的表现 　　2.1政策性风险 　　（1）利率波动风险。 　　利率波动对房产企业影响很大，贷款利率的增长就会增加筹资成本，抵减预期收益。同时，购房者的购买力自然下降，市场需求萎缩。在HG公司举债经营时，利率变动必然会导致风险，包括支付利息增多、投资亏损和不能偿债等风险。加息会增加资金周转困难，资金链出问题的概率增加；按揭贷款购房者成本迅速上升，抑制了购房欲，这给HG公司带来损失。 　　（2）限购的风险。 　　近几年，政府为彻底遏制投机和过度投资，加大了调控力度，出台了限购政策，高压调控政策，对HG房地产公司影响较大，销售额严重萎缩，销售价格与利润也都双双回落。 　　另外，政府出台的房产税、个人所得税、营业税、存款准备金率的调整、首付比率、土地管理等与房地产相关的政策的变动，对HG房地产公司也有着直接的影响。 　　2.2HG公司筹资风险的表现 　　（1）资产负债率高，筹资能力受限。 　　房地产是资金密集型行业，开发一个项目需要投入大量的资金，而HG房地产企业的资金来源主要来自商业银行贷款。据统计数据表明，我国的房地产企业的平均负债率为75%，而HG房地产企业近三年资产负债率分别为80%、86%、90%，远高于国际上公认的60%的警戒水平，且呈逐年上升之势，如此高的负债率，必然会加大HG房地产公司的财务风险。 　　（2）资本结构不当，偿债能力不强。 　　HG房地产公司主要资金来源为银行贷款，且主要合作银行为农行，筹资渠道少。公司为了减轻还本付息的压力，主要是选择短期借债，但利息费用就会波动，而且由于近几年房地产调控，公司销售业绩不佳，不得不经常搞一些促销活动，推动销售换取现金，以偿还短期借款。这种不合理的资本结构，对HG房地产公司的收益产生负面影响，影响到公司的声誉，也给公司带来较大的财务风险。 　　2.3投资风险 　　（1）投资决策失误。 　　HG房地产公司曾在某一个项目开发前，对该项目涉及到的征地成本、投资效益等方面没有做细致、全面、系统、科学的财务分析，也没有对成本、费用等进行分解，所以，在该项目投资前期，没有进行科学的投资管理，给该项目的后期实施带来潜在的风险。 　　（2）购买力风险。 　　购买力风险通常是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作、生活、社会等影响，如果市场需求下降，将会给HG房地产公司带来损失。 　　（3）流动性和变现性风险。 　　由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需一个相当长的过程。这都影响了房地产的流动性和变现性，即HG公司急需现金时，无法将手中房地产脱手，即使脱手也难达到预期价格，影响其投资收益，给HG公司带来收益变现的风险。 　　2.4经营性风险 　　（1）缺乏现金流量管理观念。 　　房地产开发建设要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，要加强对现金流量的管理。HG房地产公司缺乏现金流量管理观念，在