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房地产精装修设计和成本管理 　　随着中国社会经济的不断发展，各行各业均离不开创新式发展模式，房地产精装修的目的是为了更好地服务于消费者，因此，独特、适用、有品味的精装修风格，更能反映创新思维的价值。精装修房在市场实践中得到了广泛推广，并随着房地产市场的应用需求而逐步成熟起来，这不仅仅是因为批量精装修房大大降低了开发商的成本，减少了邻里之间的干扰与纠纷，更因为其很好地满足了消费者“轻装修重装饰”的消费理念，有利于居住环境的健康和安全，是城市房地产的新亮点。 　　一、关于精装修住宅产品的设计定位。 　　（一）通过市场调查确定精装修住宅的产品定位。 　　精装修房设计的定位首先取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目 　　类别、户型特点、楼盘规模、销售价格来确定。 一般来说，中高挡、户型面积和规模较大的楼盘，装修设计的标准就相对会高些；中小户型楼盘，装修设计则应该简洁、实用、经济。 　　（二）建立精装修住宅的分级体系及装修标准。 　　二、精装修住宅的设计范围、设计方法及原理。 　　（一）设计范围的界定：住宅精装修可划分为装修与装饰两部分。装修部分一般是实际的交楼标准；装饰部分一般是非交楼标准的内容。 精装修房交楼标准部分的设计内容： 主要是厨房、卫生间的全部设计、客厅卧房的地面、墙面及固定家具的设计。交楼标准中一般含厨房电器（炉灶、油烟机、消毒柜等）；卫生间含洁具、梳妆镜、排气扇、灯具等。这里需要重点提出的是橱柜的设计。橱柜是固定的家具，应该属于精装修房交楼标准的内容。 　　（二）精装修住宅的设计方法 　　1、客户分析、产品定位。确定住宅精装修的标准、范围。 　　2、在户型设计阶段介入精装修设计内容。 　　3、在施工图阶段与设备专业的对接。 　　4、装修设计与公共空间及户外空间的对接。、 　　（三）精装修住宅设计原理（全面家居解决方案） 　　全面家居解决方案是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，并注重系统的集成。这种做法比在以往简单的地在毛坯房上做装修已经有了很大的提升和进步。主要有公共空间系统、玄关系统、厅房空间系统、厨房空间系统、卫浴空间系统、住宅的收纳空间设计、家政空间区域、家居智能化系统、人文空间系统九个系统组成。 　　1、公共空间系统 　　从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。 　　2、玄关系统 　　玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既要便于换鞋，放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。 　　3、厅房空间系统 　　厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。 　　4、厨房空间系统 　　从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。 　　5、卫浴空间系统 　　卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。 　　6、住宅的收纳空间设计 　　收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。 　　7、家政空间区域 　　家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。 　　8、家居智能化系统 　　由于智能家居系统能够为人们提供更加轻松、有序、高效的现代生活环境，因此已经成为房地产商追逐的热点。它既契合民众对于智能化、舒适化生活的深度需求，又为低迷的房地产行业注入了新的活力。 　　三、精装修住宅的运作模式 　　1、菜单式装修型 　　多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。 　　2、开发商引导型 　　有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。 　　3、开发商集成型 　　统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。 　　4、专业公司管理型 　　由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装，建立精装修住宅共生体系。 　　四、房地产精装修成本管理的方法和建议 　　在精装修项目尤其要合理管控成本，所以做好精装修工程成本管理对精装修工程项目相当重要。 　　（一）精装修工程成本管理的通用方法：设定精装修成本目标、指导精装修设计、精装修成本测算、工程招投标、竣工验收与结算。 　　在成本管理中，精装修工程与一般工程具有相同属性，先设定