房地产财务风险评估和管理.docVIP

房地产财务风险评估和管理 　　摘要：本文对房地产中的财务问题结合财务的基本职能进行了分析，并提出与之对应的解决办法，希望能对房地产企业的财务风险问题提供一些有价值的参考。 　　关键词：房地产；财务管理；风险防范 　　中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-00-01 　　当今我国的经济发展速度的提高，使各行各业也都发展的十分迅速，房地产企业也是如此。但由于房地产企业的项目开发过程中会受到多种因素的制约，例如：社会环境、经济环境、项目工程建设环境等，所以就会产生一些财务风险问题。由此看来，对房地产财务风险问题的研究就变得非常重要。 　　一、房地产财务风险评估 　　房地产财务风险的出现可以分为以下两个主要原因： 　　1.内部风险 　　①决策中的风险：因为企业本身对自己投资项目的可行性缺少调查和分析、企业决策者的知识面短缺、所依据的资料不完整等原因，就会致使在决策时就出现错误的可能性大大增加。 　　②预算中的风险：由于企业没有建立合理的管理预算制度，或者不作详细的分析，预算仅仅停留在表面数字上，企业就无法确立工作的利润。 　　③成本中的风险：有些房地产企业没有将成本费用控制上升到成本管理层次上，只简单的注重工程进度控制，没有发挥到财务部门自身的优势。 　　④资金中的风险：想要支撑一个房地产企业的运作，就要拥有大量的启动资金，资金由四大部分组成：预售款、银行贷款、自有资金、经营性欠款。如果说房地产企业开始抑制不住各种风险的出现，那么因为资金不足，出现不能支付本息的财务危机就大大增加。 　　2.外部风险 　　①在国家的经济水平方面，房地产企业的发展与国家GDP的增长联系比较大，两者波动基本上是一致的，但是波幅前者大于后者。从投资增长和销售增长的关系来看，销售增长直接影响投资的增长。房地产企业的开发和许多行业都是相互关联的，所以会影响到房地产企业的发展的因素也就非常多，例如品质、价钱、更新周期都会影响其发展。 　　②在市场环境方面，个人购买者逐渐成为买房的主要群体，客户的需求也越来越高。如果房地产企业在开发产品的过程中，对所开发的产品在销售策略等方面都没有提前计划，那么就会导致产品销售不出去的可能性增加。 　　③在资源环境方面，房地产开发过程中最重要的组成部分就是土地，受国家土地政策、土地市场的供求关系以及宏观经济形式，特别是土地本身的位置等影响，给房地产企业带来许多潜在风险。 　　④在制度环境方面，国家制定的政策方面会影响到房地产企业的开发。例如：国家对土地的利用或者开发会影响到房地产企业的土地供应；国家收取的税费会影响到地产的波动价格，进而就会影响其销售的情况；还有一点，国家所执行的金融政策会影响房地产企业的融资。 　　二、房地产财务风险管理 　　房地产企业因为投入量大、周期长，所以财务风险是企业面对市场竞争的必然产物，对财务风险防范的方法，主要应从以下几个方面入手： 　　1.提升管理者和财务人员的综合素质 　　房地产企业想要有效预防财务风险，关键是要提高财务管理水平。很多房地产企业的管理者往往凭借自己的经验进行决策，财务风险意识薄弱，工作的随意性很强，这就会给公司造成很多损失和风险。因此，需要通过系统的学习，既要重视理论知识，又要重视技能的培训，真正了解和掌握企业的现状及财务信息，提高自身的综合素质，房地产企业的财务风险就会大大降低。实践证明，高效率以及科学管理对于企业的发展意义重大，在重视楼盘销售的同时提高企业的财务管理水平，这样不仅能增加效益，更会降低财务风险。 　　2.做好成本管理，提高企业效益 　　在企业的财务管理工作中，最重要的就是成本管理，同时成本管理也是商品定价基础之一，房地产商品也不例外。房地产企业对于做好企业成本管理有着至关重要意义，企业所产生的经济效益与成本管理也有着密不可分的关系，而且对于房地产商品的价格也有着非常密切的联系。房地产企业想要做好成本管理，需要完成以下两个方面：首先，要制订明确的成本项目及其范围，并对开支范围及标准进行有效的控制。其次，要设立一个二级成本核算单位，并且实施成本责任制。房地产开发企业要实施分级核算的制度，做好与各个部门的沟通和协调，落实财务部下发的目标，保证成本核算的准确性。在经过大量实践证明，实施二级成本核算制度能为企业提供更准确、完善的财务信息。 　　3.建立内控程序 　　①编制现金流量预算。房地产企业理财的方面是现金及现金的流动，因此在房地产企业的财务工作中需要有现金流量预算的编制程序。为了能使现金流量预算的准确，房地产企业内部应该实现把各个目标进行总汇，而且能够将预期收益的情况计划投资的数量以数字的方法表达出来。 　　②建立财务预警系统。对于企业而言，在建立短期财务预警的同时还要建