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每天进步一点点 每天进步一点点 每天进步一点点 每天进步一点点 每天进步一点点 产业地产运营模式研究 3 2 1 产业地产运营模式概况 产业地产运营模式的核心要素 产业地产运营模式案例研究 4 团队操作项目附件 产业地产运营模式 符合开发商背景及其发展目标 提供产业发展平台的整体开发和持续运营的解决方案，实现从投资选址、产品定位、规划设计、建设施工、招商推广和运营服务的全程管理和控制 从工业地产到产业地产，就是从建造厂房写字楼到在园区中强调产业运营和产业服务 产业地产商要做空间服务商、时间合伙人；产业地产不仅要提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当同甘共苦的合伙人，与入驻企业共成长，让企业在每个发展阶段都如鱼得水 产业地产运营的实质是资本运作，是通过职业经理人的专业能力成功运营一个产业地产项目，由此产生未来可持续增长的现金流后，在中长期内对项目的资本退出、再融资、转基金持有或REITs上市等资本运作 产业地产的运营模式是什么？听听别人怎么说…… * 产业地产的运营模式涵盖了从前期准备到后期产业运作、产业服务平台落地的全流程，产业地产商通过产业运营和多元化产业服务获取持续增长的收益 前期准备 工程建设 园区综合服务建设 招商引资 搭建服务平台 第三方运营 区域运营 自主开发持续经营 产业地产运营模式 产业地产运营模式的分类： 3 2 1 产业地产运营模式概况 产业地产运营模式的核心要素 产业地产运营模式及案例研究 4 团队操作项目附件 Part 2.1 区域运营模式—华夏幸福基业 华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商，经过多年的产业发展和资本运作，公司的规模已经超过1000亿元 公司简介：华夏幸福基业成立于 1998 年,拥有房地产开发经营业务一级资质,早前致力于河北省内的 城市住宅开发 运营模式转变：2002 年开始运营固安工业园区后,逐渐向工业园区域运营开发商转型,目前已 形成“园区+地产”的独特运营模式 主营业务：在园区开发方面,公司主要业务内容包括对开发区域进 行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务 (招商引资服务)、物业管理、厂房建设租赁等。在房地产开发方面,公司目前已经形成以孔 雀城、大卫城、华夏系列等完备产品系列 业务形态：华夏幸福强调“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的开发理念，围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，建设智慧生态、宜居宜业的幸福城市，创造出一条以人为本的新型城镇化之路 企业简介 1 华夏幸福操作的典型项目为固安产业新城（固安工业园）项目，由此形成公司“园区+地产”运营模式，成功实现了公司转型 典型项目 2 华夏幸福基业公司逐渐接手固安工业园开发，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从土地整理阶段开始介入园区开发 土地运营模式 3 华夏幸福基业采用区域阶段开发模式，优先开发园区内基础设施，逐步跟进园区开发和产业导入，区域繁荣后开展住宅、商业等传统物业的开发，形成功能完善的产业新城 开发模式 4 针对中小型企业，园区内有一定的厂房、办公研发空间满足企业入驻；针对大型企业或是对企业园区需求的企业，工业园可以出让一部分土地给企业自行建设 招商引资（1/2） 5 完善了自身的客户资源管理系统，孕育了一批500余人的专业招商引资团队，搭建起六大体系环环相扣的成熟完整招商引资产业链，保证了固安工业园招商的成功 招商引资（2/2） 工业园运营商与政府的盈利紧密挂钩，形成政企双向利益链，相互联动，保证各个阶段内企业均能实现收入，保证业务结构实现短中长期收益与现金流平衡发展 盈利模式 6 目前固安工业园园区投资服务部下设 24 小时服务指挥中心，24 小时全天候提供 “全程无忧管家式服务”，多样化的服务解决了各类型企业的入驻难题 生活服务 企业服务 园区服务 产业服务 7 产业地产涉及较大规模的资本流动，为避免公司受制于资本短缺和融资成本过高的桎梏，华夏幸福基业积极谋求多样化的融资手段，保证项目资金链的良好运作 资本运作 8 企业上市 债权融资 股权融资 华夏幸福基业的固安工业园模式带给我们的思考： 值得借鉴的地方 难以复制的地方 良好的委托运营模式，保证了企业的利益，降低了政府的投资风险，实现政企双赢 具有远见的区域运营规划，为企业在区域内的进一步发展铺路，形成了区域独占优势 充分调用多种形式的资本运作手段，采用多元融资方式，降低了资金成本，保证了运营初期的投入 具备较强的政府资源，通过政府层面保证企业可以在运营初期就在区域内占据土地等方面的优势 公司丰富的资本储备；能够保证垫付运营园区初期的土地整备、基础设施建设的高额投入 高端专业化运作；在运营过程中的开发、招商等环节都能高