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省会核心城区房地产业发展现状和对策研究 　　摘 要：十八届三中全会后，关于房地产业的政策及解读观点很多，其中认为房价会下跌的占了主流。但经调研，随着省会核心城区可供开发的土地逐步减少，土地价格一路走高，预计房价总水平未来三至五年将逐步提高，其中高档商品房价格增幅将在40%左右，普通商品住房的价格涨幅将在20%左右。 　　关键词：省会核心城区；房地产业；对策研究 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）03-0227-04 　　从2013年11月12日十八届三中全会发布的“公报”来看，近5 000字的内容未提及房地产，只有“建立城乡统一的建设用地市场”最沾边；11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。前一政策表明农村土地流转将不再局限于农村，而是跟城市市场并轨，接下来更多农村土地将进入供应，那未来的土地供给量将有明显改善，市场的供不应求的局面将在中长期有所缓解；后一政策可理解为：实施不动产登记制度，再跟进住房信息公开和房产税，持有多套房产的成本就将上升，甚至会有“反腐”的效果，这将带来的一种可能就是，买房人对投资房地产热情下降，同时很多房源可以释放到二手房市场带来供应量的增加，进而带来房价下降。就如SOHO中国董事长潘石屹11月21日发布称“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌”。利空政策如此频出，但这是否意味着城市房地产价格将受到冲击？省会核心城区房地产价格是否也会紧跟下跌？为此，对广西南宁市青秀区进行了调研。 　　一、青秀区房地产业发展的宏观环境及现状 　　（一）青秀区房地产业发展的宏观环境 　　青秀区位于广西首府南宁市区东部，是南宁市政治、经济、文化、科技、教育、金融、信息中心的核心城区；是中国东盟博览会永久会址所在地；是南宁市中央商务区（CBD）以及中央居住区（CLD）的集合区域。2012年青秀区GDP达536.84亿元，同比增长9.5%，2011—2012年地区生产总值年均增长10.2%，高于全国平均水平1.65个百分点，经济总量占全市总量的二成多。 　　（二）青秀区房地产业发展现状[1] 　　1.投资继续保持较快发展 　　2013年1—5月，青秀区房地产投资完成46.44亿元，同比增长5.41%，增幅比一季度提高7.62个百分点。从投资用途看，住宅投资同比略增，商业地产（办公楼和商业营业用房，下同）投资大幅增长，1—5月，青秀区住宅投资15.49亿元，同比增长1.58%，占房地产开发投资比重为33.35%，同比提高16.94个百分点。商业地产完成投资8.17亿元，增长36.72%，比住宅投资提高35.14个百分点，占房地产开发投资的18.57%，比重同比提高7个百分点。 　　2.土地开发施工面积小幅增长 　　1—5月，房地产开发房屋施工面积1 349.71万平方米，增长1.52%。其中住宅施工面积900.49万平方米，下降2.71%，占房屋施工面积的66.72%，比重比上年减少2.9个百分点；商业地产中，办公楼施工面积102.66万平方米，增长34.59%；商业营业用房135.56万平方米，增长1.49%。新开工面积61.48万平方米，增长5.59%。住宅新开工面积45.13万平方米，增长127.7%。其中，商业地产新开工面积2.23万平方米，下降74.51%，占房屋新开工面积的3.63%，比重比上年减少2.92个百分点。 　　3.商业地产完成投资较快增长 　　2013年1—5月，青秀区商业地产投资发展较快，商业地产完成投资8.17亿元，增长36.72%，占房地产开发投资的18.57%，比重较上年提高7个百分点。商业地产施工面积238.22万平方米，增长41.44倍，占房屋施工面积的17.65%，比重较上年提高5.55个百分点；其中商业地产新开工面积41.03万平方米，增长78.3%，占房屋新开工面积的15.2%，比重较上年提高8.7个百分点。由于商业地产不受调控政策影响发展迅速，一批地标性建筑不断涌现，万象城、万达广场、东盟文化广场和南湖名都广场等多个购物中心、甲级写字楼乘势而起。由投资100亿元的荣和时代广场、投资80亿的南宁青秀万达广场和万象城、投资35亿的龙光世纪和南宁华发新城、投资25亿的荣和大地、投资20亿的东盟文化广场正在施工建设，1—5月，完成投资13.86亿元。 　　4.商业地产销售增幅显著 　　商业地产由于不受调控政策限制和影响，开发商将投资的重心逐渐向商业地产开发倾斜，引领青秀区新一轮的商业地产潮。1—5月商业地产销售增幅显著（见表1）。 　　5.项目建设到位资金充裕 　　房地产开发项目建设到位资金充裕，到位资金143.96亿元，增长33.31%（见表2），有力保障了投资项目