融侨淮安项目全程行销策略报告.pptx

理想;融侨品牌，布局全国，初落淮安，缘定巨擘。 城市让生活更美好。 品牌地产，规模大盘，责无旁贷。 融侨品质，开启淮安宜居新时代。 树立区域大盘话语权，引领楼市风向标。 实现品牌利润双丰收。;全国性房地产品牌的城市化落地； 三、四线城市大盘项目开发策略。;目录;; 与江苏其他城市比较来看，淮安整体经济实力差距明显，在全省经济中处于下游位置，与苏中城市还有一定距离。 2009年城镇居民人均可支配收入看，淮安位于全省倒数第二，居民收入较低，消费能力较差;房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系;淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。 第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大。 金融、证券等产业落后，白领阶层缺失。 第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私营业主等人群，逐渐成为城市人口主要组成部分。;淮安固定资产投资增速达到30%左右，投资增幅较大，固定资产投资占GDP比重逐年上升； 淮安房地产投资在经历了近五年的快速增长，房地产投资额也较5年前增长了近4倍，房地产市场正处于一个快速发展的阶段。;主城区;楚州区： 以原淮安市老城区为基础，房地产发展起步较晚，区域资源及配套成熟；;区位优势：中心城区房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已进入成熟阶段； 配套优势：中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域； 强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。;项目名称;区位优势：主城区域重要组成部分，区域内集中了发电厂、卷烟厂等大部分的淮安大型事业单位； 配套优势：商业、交通、教育等各项配套齐全，尤其是淮阴中学为区域带来了大量的教育客群； 项目供给较大，随着市区发展南扩，结合南部大学城的开发，区域的价值逐步显现。;项目名称;区位特征：翔宇大道以东区域，政府规划的工业园集中带，发展速度快，内部交通发达； 配套现状：商业配套欠成熟，商业配套集中在深圳???沿街，同时辐射半径较弱，远逊色于市中心商业圈； 车辆与人流量明显不足，外部人口导入群集中在蓝领工人，收入不高；;项目名称;区位关系：运河北部区域，以王营镇为核心衍射，大淮安中心区域的重要补充板块； 配套现状：无核心商业配套，依托于市区商业配套，区域零散性配套较为完善； 价格吸引力和区域情节，以及收入限制是该区域内购房的策动元素，因此楼盘档次相对一般，外部客源较少，高档客源外流量较大；;项目名称;区位优势：楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发展起来的，房地产市场起步较晚； 配套优势：楚州区客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富； 强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。;项目名称;区域;区域; 从2007年到2009年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程，09年，便成功出让土地216宗，无论是出让面积还是出让金额，均远远超过08年全年水平。 2009年，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告170宗，出让土地面积683万平米，土地出让均价1651元/m2，土地出让楼面地价为745元/m2；;;2009年除在10月份（14.42万㎡）下降外，基本呈上升趋势，在12月份达到成交量最高点（43.31万㎡）；;2009年以来，成交量大幅回暖，而市场供给反应滞后，出现供不应求态势，市场处于消化存量的过程； 上半年销售均价受供求影响稳步上升，进入7月淮安市场由“量增价跌”到“量价平稳”走势，但12月份由于政策优惠的截至，量价同时井喷。;与周边城市相比，淮安房价与连云港、徐州接近，高于宿迁，低于扬州，处于较为稳定的价格占位 2009年各区商品住宅均价表现均较为平稳，2009年以来中心城区价格走高拉动整体均价;数据来源：淮安市房管局;2009年供应和去化最好的是90-120平方米的，也反映目前市场上的供需结构。 市场供应和销售中对改善型两居和经济舒适三居较亲睐。;1、市场： ?房地产市场有所回暖，消化量增加，2009年市区成交296.78万㎡。 ? 2008年二手房交易量相比2007年骤减45.57万㎡，2009年相比2008年激增34.21万㎡。 2、土地： ?土地市场成交量稳定：07年、08年土地成交量分别是413万㎡ 、415万㎡ ，基本无变化，而09年为683万㎡，上涨268万㎡。 ?土地成交均价略有下降：07年、08年土地成交均价分别是1113元/ ㎡、948元/ ㎡，下浮14.8%，而09年为1351元/ ㎡ ，上涨403元/ ㎡ 。。 3、价格： ? 09年淮安市商品房平均价格较08年上涨35%。 ? 2010年一、二季度价格上涨幅度较小。