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上海房地产市场运行状况及的趋势分析 　　【摘要】 　　上海房地产市场是中国房地产行业的晴雨表，本文着眼于目前上海房地产行业所面临的主要问题，在梳理上海过去十年房地产发展情况的基础上，分析上海房地产运行现状，致力于找出其内在的原因，进而展望其未来走势。 　　【关键词】 　　限购限贷 房产税 支柱产业 稳步发展 　　一、研究上海房地产业的背景 　　经历了上半年的以价换量，上海房地产市场一改之前的颓势，其后七八月成交量的大幅放大，让身处不景气实体经济的人们对房地产有了更多的期待。但要对上海房地产市场有全面的认识，我们仍面临着诸多不可回避的问题： 　　1.持续限购限贷的杀伤力不可小觑。从去年2月1日开始实施的两限政策给房地产交易划上了一道红线，直接将大部分投机投资需求挤出了市场。 　　2.房产税增加了房产的持有成本。对课税住宅每年按房价的0.6%上缴房产税，这对房产的持有者来说是一笔不小的支出，对此类买房者具有一定威慑作用。 　　3.外资撤离。去年9月，黑石集团出售上海Channel1购物中心股权拉开了外资撤离的序幕；爱尔兰最大的房地产公司华瑞计划把一栋位于市中心的办公室兼零售大楼中区广场脱手；近期美国头号房企铁狮门被传欲出售新江湾城地块。 　　4.居高不下的库存。网上房地产数据显示，目前上海新建住宅待售面积超过1000万平方米，二手房挂牌面积仍超过1600万平方米。 　　二、研究上海房地产业的目的和意义 　　上海是我国第一大城市，集经济、金融、贸易和航运中心于一身。据统计，上海财政收入占全国的八分之一，港口货物吞吐量占十一分之一，进出口金额占四分之一，在全国的经济建设和社会发展中具有十分重要的地位和作用，肩负着联动“长三角”、服务全国和走向世界的重任。 　　房地产是上海重要的支柱产业之一，来自房地产的财政收入，包括土地出让金、房产过户费用和房产税等，占全市财政收入的比重超过四分之一。如何保持房地产业的持续和健康发展，避免房价的大起大落，是上海经济发展研究的重要课题。 　　作为大多数国人家庭财产的最重要组成部分，房地产承担着过多的国强民???的责任。房地产市场的任何风吹草动，都关乎着国计民生。 　　总之，上海房地产市场的走势，对全国房地产市场有很大的引领作用。 　　三、过去十年上海房地产的发展情况 　　从2002年到2011年，上海房地产价格一直是保持着持续上涨的势头： 　　十年间，上海新建商品房成交均价从4007元/平方米，迅速上涨到20988元/平方米，涨幅高达424%。支撑上海房地产持续上涨的原因主要有以下几个方面： 　　1. 经济因素。⑴上海经济持续上涨支持了房地产市场的繁荣和发展。上海2002年GDP为5408亿元，到2011年增长到了19196亿元；人均可支配收入在2002年仅13250元，到2011年达到了36230元。人均收入增加了，对于房产的要求必定增加。⑵土地价格的上涨。由于城市化进程的加快，同时土地财政也力挺房价上涨， 2005年上海宅地成交均价仅为3127元/平方米，而2011年达到了10574元/平方米。 　　2. 金融因素。由于风险较低，各大银行对住房贷款一直备受亲睐，加之公积金贷款专款专用和低利率的激励，人们就有了更大的财务杠杆参与房地产交易。 　　3. 城市化进程的加快。城区的持续扩大和旧城区进行改造，带来了庞大的被动购房需求。 　　4.各种利好因素的刺激。⑴世博会的推动。“城市让生活更美好”，随着城市功能的更加完善，房地产价值也水涨船高。⑵“国际金融中心”和“国际航运中心”建设，赋予了上海更为灿烂的前景。⑶迪斯尼乐园建设的促进作用。不仅直接提升了迪斯尼乐园辐射区的房产价值，还带动了整个上海房地产业的想象空间。⑷长三角城市群的整体规划。作为长三角区域经济增长的极点，区域内资本、人力资源源源不断地流入上海，带动上海经济发展，也促成了上海房地产业的繁荣。尤其是史无前例的虹桥交通枢纽的建设，进一步加强了上海作为长三角经济极点的作用。 　　四、上海房地产发展现状。 　　今年前七个月，上海房地产开发投资1231.57亿元，比去年同期增长10.7%，占全社会固定资产投资的49.3%。消费者住房购买时机信心指数为77.2点，相比去年同期的46.8点，大幅攀升65%。 　　进入8月份，上海房地产市场交易显得更加活跃。 　　一方面，住宅市场成交温度不减，之前人们普遍担心的由于限购造成的有限的购买力去化速度过快等问题并未出现。一手住宅实际成交6458套，合80.22万平方米。二手住宅方面，上海二手房指数办公室数据显示上海8月二手房指数为2584，较上月上涨2点，连续第3个月上涨，实际成交量达16504套，网上房地产挂牌房源去化速度加快，到月底挂牌房源尚余15万5千套左右，较年初大幅下降。 　　另一方面，商业地产交易更加