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9·30新政及金融资产管理公司应对的策略 　　2014年9月30日，央行联合银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称《通知》），对开发性金融、居民住房贷款、住房抵押贷款证券化等做出了新的部署，被称为“9?30”楼市新政。该新政的出台可以说释放了一系列的积极信号，本文对“9?30”楼市新政进行了分析，并对房地产后期走势（中长期和短期）进行了预判，最后提出了金融资产管理公司的应对策略和转型建议。 　　一、“9?30”楼市新政的主要内容 　　《通知》全面放松限贷政策，为楼市注入了一股强心剂。主要内容如下： 　　第一，对保障性安居住房。《通知》加大了对保障性安居工程建设的金融支持，提出要积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目；将公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限延长至25年；并对开发性金融对棚户区改造等项目的支出做出了安排。 　　第二，对居民家庭。《通知》对不同住房需求的居民家庭提出了不同的信贷支持政策，详细可见图1。 　　第三，对银行金融机构。《通知》指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。 　　第四，对房地产企业。支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具，以扩大市场化融资渠道；同时，积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。 　　二、“9?30”新政点评 　　“9?30”新政出台之后，“救市”之说日益高涨：有观点认为，在经济已处于硬着陆边缘的情况下，此次新政打响了“救市第一枪”；还有人结合前期各地取消限购政策的做法，称此次为“房地产救市政策的第二波”。持反对意见者，则激烈地反对各种放松政策，认为其可能造成房价再次反弹，并累积金融泡沫风险。但本文认为，“9?30”新政与其说是“救市”，不如说是“回归”，即对市场经济的回归、对市场规律的回归、对约束政府行为的回归。 　　第一，限购政策本身就是一种临时性、过渡性的政策。最近一轮的限购政策根源于2008年金融危机。受危机拖累，中国经济一路下行，房市低迷。为此，中国政府迅速出台“四万亿”刺激计划，强力扭转房市和经济走向；再加上其后降准降息等带来的充足流动性，助推了房价的新一轮大涨。在中央控房价的强大压力下，各地政府为遏制房价的过快上涨，纷纷出台限购政策，银行等机构也纷纷跟进。在各方面政策的合力之下，房地产价格快速上涨的势头得到了遏制。但是，这种价格回调并不是市场的自发反应，而是在一系列行政命令之下的结果。这种由行政力量强加于市场所形成的市场反应，有违于市场化的改革方向，只能作为一种临时性、过渡性的政策措施，并最终退出历史舞台。 　　第二，此次限贷取消是前期限购政策松绑的延续。限购政策可以分为两个层面，即限购和限贷。进入2014年以来，房地产市场出现了重大变化，表现在房地产开发量和成交量持续下滑、大部分城市房价由涨转跌、房地产企业频繁出现流动性危机等。在行业全线低迷的态势下，各地政府纷纷放松限购（2010年以来陆续执行限购政策的47个城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚未有放宽）。但由于房地产市场供给和需求的实现需要金融的大力支持，在住房金融政策未有放松的情况下，限购政策的取消依然不能形成有效的拉动力。而此次住房金融政策的松绑，可以看作是对前期松绑限购的延续。 　　第三，此次限贷政策放松是对市场化的回归。根据经济学的基本原理，供给和需求决定了商品价格的走势。如果需要降低价格，既可以扩大供给，也可以降低需求。纵观我国房地产市场的发展，受人口、城镇化进程、传统观念、居民需求提高等各种经济、非经济因素的影响，我国民众对住房的需求一直比较旺盛。因此，要维持房价上涨保持在合理区间，就需要从供给端发力，为市场开发主体创造良好的市场环境和政策支持，助推其扩大供应能力，满足需求。然而，限购政策的实施违背了经济学基本原理，通过行政命令强力介入市场，改变市场参与主体行为，最终只能造成市场扭曲。这也是为什么我国的房地产调控政策总会陷入“放松调控――报复式上涨”怪圈的主要原因。此次限贷政策的放松，将住房贷款发放标准交由银行自主决定，契合了市场规律，符合十八届三中全会“使市场在资源配置中起决定性作用”的精神。 　　第四，此次限贷政策放松更着眼于长效机制的建立。此次房市新政释放了一系列积极信号，有助于住房金融体系的完善，有利于市场长效机制的建立。首先，新政对居民的改善性需求和非本地户籍居民的贷款发放，交由银行自主决定，这就给予了首套住房需求居民、改善性住房需求居民和非本地户籍居民平等的市场地位。其次，新政开闸住房抵押贷款资产证券化（即MBS），这是对我国住房金融体系的突破和完善，有利于商业银行盘活存量