厦门住宅建设集团jg03地块项目市场165同致行0001.pptx

十二年历程，历练了同致行顾问优秀的团队，更成就了同致行顾问服务于地产新价值的创造精神，正是基于同致行品牌的强大，才成就了全国数百个房地产项目的成功…… THE ROAD……同致行（中国）地产脚下的路谨呈:住宅建设集团总公司［****地块］项目前期策划报告 住宅建设集团,荣归2009同致行顾问/ Touchstone Real Estate Consultant Group 2008.01.03本案制作七大支点：1、集美（杏林）现有在售高端项目现状；2、集美（杏林）已拍卖地块未来可能产生的竞争；3、假想中的未来竞争项目的发展现状；4、集美（杏林）的高规格规划及杏林湾前景；5、本项目的拍卖地价及项目素质；6、项目入市阶段的政策危机研判；7、本项目之于住宅集团的战略发展促进作用；本项目三大战略意义1、本项目的成功开发，将对泛厦门运作休闲高端生活产生深远的行业影响；2、本项目的成功开发，将很好的配合政府的湾区高端规划，为第三CBD的形成产生极大的标杆作用；3、本项目的成功开发，将确立住宅建设集团在杏林湾的绝对主导地位，为住宅集团的区域运营奠定坚实的基础。对于市场,我们很细心的聆听……时间:2007年12月14日地点:厦门同致行会议室 或客户指定地点方式:客户恳谈会内容:1.大厦门趋势 2.杏林湾规划及前景 3.项目认知度 4.高端物业特点 ……对于项目,我们很认真的思考……时间:项目组内部会议地点:厦门同致行会议室方式:头脑风暴内容:1.市场格局 2.项目客户定位 3.项目价值体系 4.建筑规划布局 ……本项目成功塑造，需明确三大目标，解决两大问题S1：企业品牌——项目品牌带动，确立区域运营行业地位S2：企业利润——追求企业既定的合理利润S3：社会效应———融合大厦门，放眼大海西Q1.如何依托区域素质，塑造唯一优势？Q2.如何立足厦门，扩大项目国内外的生活影响力？1宏观解读宏观市场政策环境、城市发展、规划、经济2006年主要调控措施回顾宏观政策 １、2006年5月17日，“国六条”出台。影响：住宅市场观望气氛浓厚，资金部分外流其它行业； ２、2006年5月29日，“九部委《意见》”颁布，对“国六条”进一步细化。影响：市场供应结构改变，投资性需求受到一定的 平抑，价格有所停滞； ３、2006年7月6日，90/70界定。影响：短期内影响不大，中长期小户型供应量增大； ４、2006年7月6日，整顿市场秩序。影响：行业更为规范，但炒房现象仍较严重。金融政策 １、４月、８月两度加息。影响：对当时楼市未形成实质性影响； ２、2006年7月1日， “外资限炒令”。影响：后续国外热钱进入炒房受到限制，但对楼市降温不明显。土地政策 １、2006年8月1日，土地招、拍、挂新政出台。影响：土地市场更为规范，对楼市影响不大 ； ２、2006年9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》严控土地“闸门”。?影响：土地违规占用行为减少； ３、2006年11月7日，“通知”要求2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍。 影响：后续地价、楼市价格走势影响不明显。税收政策： １、2006年5月31日，规定2006年6月1日后，个人购买不足5年的住房对外销售，将被全额征收营业税。　 影响：对投资炒房产生短暂性影响，对投机客形成较大的打击； ２、2006年7月26日，宣布从2006年8月1日起在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 影响：对楼市形成短期影响，后市影响不大；保障性住房政策 2006年8月30日，《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》。影响：保障性用房后续增量较大，住宅供应结构有一定改变；建筑建能 2006年8月31日，《国务院关于加强节能工作的决定》，大力发展节能省地型建筑，严禁生产、销售和使用国家明令淘汰的高 耗能产品。影响：楼市产品品质得到一定提升。众多政策旨在抑制过度投资行为、平抑房价上升幅度、扩大中低端市场，实现楼市理性循环，但房价仍以较大幅度上涨。2007年主要调控措施解析宏观政策 １、8月23日，针对商品房销售过程中的违法违规行为作出七条严格规定。 影响：中小开发商资金链受到较大影响，可能将导致行业洗牌，市场炒房及捂盘现象减少；金融政策 １、央行年内5次加息9次上调存款准备金率。 影响：对于普通消费者来说，贷款购房累计成本增加明显。开发商从银行融资难度加大；　2、12月11日确定以家庭为单位，第二套房贷40%首付+1.1倍利率。影响投资、投机客的减少，对于囤房不售的开发商 将是有效的打击；与90/70政策相呼应，对于一些大户型的、高总价的产品市场需求产生一定影响。土地政策 １、10月8日，国土部下发保障性用房土地供应通知，10月9日国土资源部又发布了《招标拍卖挂牌