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C市东城明珠房地产开发的项目成本管理组织的体系的研究 　　【摘 要】本文将项目成本管理的相关理论与C市东城明珠房地产开发项目实际密切结合，从公司、项目及个人岗位三个层面上设计了本项目成本管理的组织体系，并探讨了相关的保障措施。为了保证所设计组织体系的顺利实施，项目开发单位须明确项目成本管理主体，强化人本管理意识；权责清晰，建立完善的成本责任考核机制；创新项目成本管理方法。 　　【关键词】项目成本管理；组织体系；人本管理；动态成本管理 　　在企业项目运营的过程中如何能够保证利润最大化，是每一个公司都需要首先考虑的问题。由于“利润=收入-成本”，在国家加强楼市调控，收紧银根，房地产市场融资出现问题，资金链断裂时有发生的背景下，房地产企业就不得不控制成本，项目的成本管理就被摆到了更加重要的位置，而项目成本管理的组织体系是否科学在很大程度上决定了其成本管理的效率和效果，因此，研究房地产项目成本管理的组织体系具有十分重要的意义。 　　为此，本论文以C市东城明珠房地产开发项目为研究对象，将项目成本管理的相关理论与本项目实际密切结合，从公司、项目及个人岗位三个层面上设计了本项目的成本管理体系，以为加强本项目的成本控制提供了科学依据。 　　一、项目概况 　　东城明珠房地产项目位于C市东城青年路与三闾路的交汇处，市内有多条公交线路经此地，地理位置优越，交通方便；周边约有10万左右的常住人口，近1万人的流动人口。该项目的地块用地性质为商住用地，用地区域内交通便捷，城市基础设施及居民生活配套设施较完善，小区周边市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。项目周围已有香榭里、东方星城，以及即将建成的经济适用房小区，今后将会成为一个人口的集中居住区域。东城明珠项目的出现，必将会使得东城的居住环境进一步提升。本项目总用地规模21944㎡，总建筑面积53444㎡，其中住宅41025㎡，沿街商业门面3885㎡。 　　二、项目成本管理体系总体框架 　　项目成本管理的重要思想包括，全生命周期成本管理、项目全面成本管理和项目全过程成本管理。基于以上管理思想的启发，东城明珠房地产项目应建立以全面成本管理的包括施工项目成本管理的主体、成本管理的对象以及信息化系统的项目成本管理框架，详见表1。 　　表1 项目成本管理框架 　　C市东城明珠项目成本管理体系 项目成本管理主体 东城明珠房地产项目全体员工 　　项目成本管理对象 全部支出：开发成本、期间费用 　　全过程：立项、设计、建设、竣工、销售 　　项目成本管理内容 项目成本预算 　　项目成本核算 　　项目成本控制 　　项目成本考核 　　项目成本管理方法 开发成本管理方法-目标成本法 　　期间费用管理方法-预算管理法 　　成本管理手段 责任考核方法 　　表2 东城明珠项目成本管理体系组织结构表 　　东城明珠项目组织结构图 层次 部门名称 主要工作 　　公司层面 成本管理部 将项目成本进行细分，分配责任，制定监督与管理措施。 　　工程管理部 　　前期建设部 　　财务、营销部 　　采购部 　　项目层面 成本核算 针对具体的项目，设计成本管理体系的具体事项。 　　工程管理 　　财务、营销 　　材料采购 　　个人岗位 总经济师 对成本管理付总责 　　工程副总 统一领导规划、设计、建设过程中的成本控制工作 　　成本管理人员 负责具体的成本管理工作 　　对于一个完善的项目成本管理体系而言，主要包括如下内容：（1）明确项目成本管理的主体是C市东城明珠项目的全体员工。所有的员工都应参与到项目成本的管理，而且成立相关的组织机构专门负责项目成本管理的协调与组织工作。（2）准确的界定管理的全过程有立项、设计、建设、竣工、销售，全部支出是开发成本与期间费用。（3）针对项目成本管理的实际，形成一套适合该项目的成本管理措施与方法，这是项目成本管理体系建设的关键。 　　三、项目成本管理组织体系的构建 　　在房地产项目成本管理全过程中要建立全员管理，按照成本管理责任制和不容职务分离的原则进行职责分工，将各个成本管理目标细化到部门及个人。对成本进行全员管理是工程项目施工过程中的重要手段，要提高全员的经济意识，加强培训提高专业素质，采用激励机制，提高每位员工参与成本管理的积极性。全员参与的成本管理更需要组织的保障，这是东城明珠项目实施全过程管理的前提和基础。东城明珠项目管理组织结构构建详见表2。 　　四、项目成本管理组织体系实施的保障措施 　　为了保障上述组织体系的顺利实施，还需要以下几个方面的保障措施： 　　（1）明确项目成本管理主体，强化人本管理意识 　　所谓人本管理是把“人”作为