融创苏州春申湖81栋别墅营销策划建议报告157颂唐机构2009年.pptx

市场篇;;苏州别墅市场分析;宏观经济形势分析;中国经济1-2年内经济将艰难前行;苏州经济下行趋势较为明显，09年经济压力进一步加大。;消费者购房意愿持续低迷，观望呈持续之势。08年房地产市交易量连续11个月维持下行。3季度，商品房销售面积14428.13万平方米，同比减少25.88%，增幅减少76.7个百分点。商品住宅、办公楼和商业用房等各种主要类型物业的销售面积继续负增长。 房地产投资开发意愿持续降低。去年三季度房地产开发投资增幅大幅回落为16.68%，增幅降为近5年来同期最低值。同期，房地产开发企业购置土地面积同比减少19.1%，增幅下降51.64个百分点，商品房各项建设指标增幅下降，其中商品房新开工面积为负增长，商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的新开工面积均为负增长。 大中城市价格进一步回落，整体市场持续低靡。土地交易价格涨幅由16.5%回落为10.8%，居民住宅用地价格涨幅回落幅度最大。70个大中城市中有40个城市土地交易价格指数低于上季度。70大中城市房价同比涨幅明显回落，环比则出现近年来首次下降。;2007年，国家调控并未改变“别墅用地禁批”的基调，同时，外商投资也限制投资别墅类房地产项目。在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。;小结;苏州别墅市场分析;成交套数与成交价格;热销个案分析;;别墅市场存量分布;09.2月存量别墅结构;别墅未来供应;苏州别墅市场总结;09苏州楼市预判;项目竞争态势分析;竞争层次模式;;别墅主要板块分布示意图;代表楼盘;高新区：;吴中区：;园区：;区域间竞争：景观对比;区域间竞争：区位对比;区域间竞争：配套对比;区域;区域;区域间竞争：客群对比;春申湖板块与区域外其它板块对比来看，在区位景观、交通配套上整体处于弱势地位，板块既不具备城市别墅的城市氛围，又缺乏度假别墅的休闲景观，属于典型的乡镇板块。 春申湖板块起步较晚，发展尚不成熟，配套主要是依托黄埭镇，无知名品牌开发商进入，板块的影响不大。 从客群的重叠度来看，春申湖板块客群主要集中在相城区域内。竞争性主要体现在???盛泽荡板块、相城中心区板块竞争，以及春申湖板块内部的别墅之间的竞争。;;相城区;因素;项目名称;三江尊园;81栋VS三江尊园;招商依云水岸;相城中心区别墅存量分析;日期;小结;因素;项目名称;领岛别墅;优势：本案产品品质较好，真正的湖景别墅，物业管理优于对方。 劣势：领岛别墅紧邻盛泽湖度假区休闲配套设施相对齐全、本土开发商，人脉资源更具优势。;朗悦湾;奥特湖畔明珠;爱丁堡;漕湖名莲别墅;盛泽荡板块存量分析;日期;小结;;相城产业结构;据我们对相城一些企业老板、个体户调查结果显示，经济危机的对他们的实际冲击并不是很大，只是竞争更激烈利润率有所下降。但他们对未来形势持不乐观态度，大都采取保守消费态度。;区域规划分析;板块内竞争;开发商;81栋与半岛名墅;开发商;;总体来看，两者实力相当，主要是存在风格、产品、景观等细节差异，与建邦唯园竞争主要应通过细节体现本案的独特之处，展现项目的性价比。;冠城水岸风景;华庭;板块内存量分析;营销动态;竞争对手战略分析;主要竞争项目09年动态分析;结论;项目自身属性分析;项目区位分析;该项目分为3个组团，二组团为项目核心区。首期开发一组团，目前处于封顶状态。 从交通流线来说，该项目的路线比较流畅，主要设计成环形，方便业主进出。但三组团的流线设计比较牵强，将导致东侧道路利用率较低。且三组团为整个项目中设计较为薄弱，缺少组团景观。;项目产品分析;项目户型分析;项目卖点分析;区域客群拓展分析;客群区域来源;客群职业结构;客群家庭结构;项目置业目的;客户关注点分析;自住型客群：主要是黄埭、黄桥、东桥及望亭的一些民营企业主、个体户老板，学历不高，较具有闯荡性格、容易接受新鲜事物，对欧美等异域风格建筑更感兴趣，但在心灵本质仍相对保守，更习惯于中式的居住习惯，若中西合璧的建筑将更能吸引他们。 复合型客群：除自住外，还有度假、投资需求的部分客群。主要是考虑价格较低、但对交通配套依赖较大。对居住品质、项目周边环境、配套要求较高。;深掘相城;企划篇;区域特点;区域地位的三层描述： 地理地位-属于相城区春申湖别墅板块，从相城区整体来看，本项目位置较为偏远； 经济地位-依赖于本地私营经济的发达，属于整体片区的居住中心，此地今后必将形成“春申湖时代”，从区域经济的发展来看，拥有强劲的消费能力； 社会地位-别墅建筑决定了本项目属于高尚居住区，是具有一定经济实力的新老本地人理想居所地。其区域经济属性在一定程度决定了客群集中在项目周边区域。;产品特性：1、紧临春申湖:紧临天然湖景，连接高端生活方式的主流；2、产品线丰富:双拼、