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住房价格指数质量调整的方法综述 　　摘要：住房是一种典型的异质性商品，住房质量的差异对房价影响较大，为了控制住房质量的变化，准确把握住房价格变动的状况和趋势，计算“纯价格”的变动，各国都投入了大量的资源进行房地产价格指数的研究和编制，但不同国家不同部门采用的编制住房价格指数的质量调整的方法不同。本文对国外常用的简单均值法、重复销售法、分层法和Hedonic法进行了分析比较，并介绍了几种国外著名的指数，如美国的NAR指数，英国的Land Register指数，澳大利亚的REIA指数等，各部门关于编制住房价格指数的不同方法，为我国的研究与应用起到借鉴作用。 　　关键词：住房；价格指数；方法 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）02-000-03 　　一、前言 　　住房价格指数，是把握住房市场价格发展变化规律和现状特征，预测未来发展趋势的重要指标，是政府制定住房政策的基本依据。住房价格指数是一个相对指标，用来反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度，在住房市场分析和研究中发挥着重要作用。住房是一种典型的异质性商品，同一套住房在不同时期的交易价格不同，不同时期的样本质量也不同，如果仅用简单均值法计算价格指数，不能保证样本的同质可比，计算结果存在误差，就不能准确的反应住房价格的变动趋势，如何控制样本住房的质量不变，是编制住房价格指数需要解决的一个重要问题。 　　国外的房地产市场有很长的历史，相对国内房地产市场更为理性和成熟，房地产价格指数作为衡量房地产价格变动的指标，在国外得到了很好的应用。他们的房地产价格指数比较完善，在为政府相关机构、房地产及相关产业从业人员和研究人员以及居民提供及时、准确、有效的房地产市场信息方面发挥了重要作用。欧美等发达国家对于住房异质性的处理，进行了系统的研究，提出了多种编制住房价格指数的方法，不同国家不同部门采用的控制住房质量的方法不同，在控制住房质量方面值得我们借鉴。本文着重介绍主要发达国家具有代表性的房地产价格指数，通过对这些方法的分析比较，为我国的研究与应用起到借鉴作用。 　　二、国外常用的价格指数编制方法 　　常用的住房价格指数编制方法有简单均值法（简单算术平均值法，简单几何平均值法，加权平均法），重复销售法，分层法（混合调整法），Hedonic法等。国外常用的编制住房价格指数的方法以重复销售法和Hedonic法为主，我国常用的是简单均值法。 　　（一）简单均值法 　　早期住房价格指数编制中经常采用的一种思路是，将住房直接视为同质性商品，从而直接套用简单计算公式得到指数结果，而不进行任何形式的质量调整，这类方法被称为简单方法，它是直接比较不同时点样本住房的平均价格差异，根据使用的计算公式的不同，其中又包括算术平均值法、中位数法、简单加权平均法等。此方法操作简单、及时性强、透明度高，特别适用于基础数据缺乏或数据质量较差，以及对及时性要求较高的情况，但是由于未进行质量调整，无法满足同质可比的要求，简单方法显然在准确性等方面存在不足。国外有代表性的简单均值法指数主要有：美国的NAR（国家地产经纪商协会）指数、英国的Land Register指数和澳大利亚的REIA指数等。其中Land Register采用的是算术平均值法，NAR和REIA采用的是中位数法。我国的中房指数和70个大中城市住宅价格指数采用的是简单加权平均法。在我国，简单加权平均法至今也仍然是使用最多的一种编制方法。见表1。 　　（二）重复销售法 　　Bailey等人开创性地提出了重复销售法，他们所使用的样本都是发生两次或两次以上的交易案例，假设同一套住房的质量在两次交易中没有变化，但是价格随着时间的不同发生变化，同一套住房在不同时期的交易价格即可反映出纯粹的价格变化。重复销售法考察的是不同时期在结构、材料等方面均相同的房地产，保证了前后期对比样本的同质性，在一定程度上控制了住房的质量，是编制住房价格指数的重要方法之一。 　　由于编制方法的不同，传统的重复销售法主要有BMN指数法和C-S指数法。BMN指数法是指由Bailey，Muth和Nourse提出的方法，利用同一住房两次交易的对数价格差异来计算价格指数，假设同一套住房的属性不变，交易案例的时间跨度不予考虑，误差项也被认为是同方差的，如公式（1）和（2）。 　　Pi，t表示第i套住房在时间t的交易价格，Pit表示第i套住房在时间t’的交易价格，t表示住房的第一次交易时间，t’表示住房的第二次交易时间（t’t），Bt表示在时间t的一般的住房价格指数，Bt表示在时间t’的一般住房价格指数，Uitt表示误差项，假设为一个对数正态分布。 　　P，b和u是公式（1）中的简单的对数形式； 　　C-S指数法是由Case