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住房租赁企业发展的模式及未来前景 　　十九大报告提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。据此可以研判，中国房地产市场进入了新时代，这个时代下将由过去的全民买房进入到租售并举。在土地极为稀缺的一线城市以及部分重点二三线城市，一方面是城镇化带来的人口不断向中心城市集中，另一方面是过去整个租房市场粗放式的发展，无法满足新时代年轻人的需求。从2002年至今，住房租赁市场从无到有已经经历10多年的发展。2014年迎来互联网和资本两大浪潮。2016年6月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式对外公布，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策，这个行业真正站到了风口之上。粗略估计，中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大。由于我国租赁市场发展尚处在探索阶段，分析当前租赁企业的发展以及国际上先进企业，能够在下一阶段发展中，认清形势，抓住方向，迅速布局。本文从当前我国租赁企业的基因入手，分析当前住房租赁企业的发展模式，最终对我国住房租赁企业进行展望。 　　一、住房租赁企业呈现多背景、多基因的特征 　　（一）按住房租赁企业的背景来分类 　　从住房租赁企业的背景来分类，大致上可以分为：政府背景、国企背景和民企背景三类。 　　1.政府背景 　　政府独立或与社会资本合作，自建或收购房源作为租赁房源，以提供保障性或政策性租赁住房。如上海市各区都有各自的公共租赁住房投资运营公司为解决本区青年、引进人才和外来务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难提供公租房。截至2017年上半年，上海市公租房共15万套，其中供应11.5万套，出租率在87%，主要供应主体是上海地产集团、上海市公积金管理中心等。 　　2.国企背景 　　包括国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。以北京为例，从2012年开始，陆续就有市属大国企，如首农集团、金隅集团、城建集团和建工集团等利用闲置用地改建公租房、保障房。保利、葛洲坝、中冶等大型央企也都通过竞买北京、上海、广州、杭州等地包含自持面积的地块参与长租公寓建设。住建部、发改委、证监会等九部委于2017年7月18日印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号，下称“153号文”），提出“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。”未来，随着各地住房租赁实施方案落地，将出现一批国有住房租赁企业。日前，南京、成都、武汉、沈阳等地都通过出台相关实施方案制定了新建国有住房租赁平台公司的计划以及国有住房租赁平台公司的市场规模预期。 　　截至2017年11月，上海已挂牌成交15幅租赁住房用地，土地面积近30万平方米，其中已成交的地块多被上海张江（集团）有限公司、上海嘉定新城发展有限公司和上海地产集团等国企背景的企业摘得，体现了国企作为租赁市场压舱石的定位，对未来租赁市场的稳定起到重要作用和意义。 　　3.民企背景 　　民营机构通过各种市场化的手段获取房源开展住房租赁业务。2016年国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39?，下称“39号文”）关于“发展住房租赁企业”的提法是“提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局”，而153号文则明确提出要鼓励“民营的机构化、规模化住房租赁企业”发展。目前市场上活跃的长租公寓企业，多为社会资本投资的企业。 　　（二）按住房租赁企业的基因分类 　　根据住房租赁企业的基因来分类，可以分为地产开发基因，中介服务基因，酒店运营基因以及互联网创业基因。 　　1.地产开发基因 　　随着整个房地产行业的转型升级，房企告别了过去高增长、快周转的时代，过去房企制造业的发展模式不可持续，未来将是服务业的发展模式，特别是当前一线城市住宅土地一级市场拿地均规定了不少于15%的自持物业面积，更加考验房企的运营服务能力，这样才能够不断提升持有物业的价值。碧桂园、龙湖、旭辉、金地、招商蛇口、华润等纷纷抢占租赁市场新蓝海。地产开发商在房源方面优势明显，依靠自身在产业链多年深耕的经验，能够以较低的成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外，地产商拥有明显的资金优势，能够专注于早期获取集中式优质房源，在竞争日趋激烈的长租公寓市场突出重围。 　　2.中介服务基因 　　“153号文”首次提出鼓励经纪机构设立子公司拓展住房租赁业务。其实，市场上经纪机构早已凭借其租赁中介业务接近租赁房源和租赁客户的先天优势开展长租公寓业务。自如寓（链家）、红璞公寓（世联行）、相寓（我爱我家）