2018年12月上海普陀区真北路创意园项目策划建议书（40页）资料教程.ppt

真北路/金沙江路创意园— 项目实施方案 —二〇一〇年十二月 对项目的初步认识 项目背景：该厂房为上海离合器总厂原址，由13栋车间及办公楼构成，整个地块格局呈不规则四边形，沿真北路（中环线依次分布）。 交通条件：与梅川路、金沙江路、怒江北路相邻，受惠于中环线和远景规划M5、M6、L1线，北侧与陆上大动脉——沪宁高速公路、沪嘉高速公路、沿江高速公路、京沪高速相连接，距离上海虹桥国际机场10公里；周边分布62，750，727，837，948，143等17条公交线路提供便捷的市内交通环境。 配套设施：项目周边形成4平方公里为现代化聚居区。梅川路、万镇路形成面积约6万㎡的娱乐休闲街区。沿梅川路、金沙江路等路段附近建成160万平方米住宅区，目前“祥和名邸”、“金沙雅苑”等新型住宅区已建成。 项目概述 商贸环境 区域规划 配套设施 项目概述 商业环境 商务环境 发展前景 项目概述 商业环境 商务环境 发展前景 后期改造面积 原有建筑面积：6，902平米 改造后总建筑面积：10，436平米 先期改造面积 原有建筑面积：6,825平米 改造后总建面：11,862平米 真北路创意产业园区 基地总面积：19,676平米 原有建筑面积：13,727平米 新增建筑面积：8,571平米 改造后总建面：22,298平米 停车位：121辆 真北路厂房建筑改造条件 楼层数： 改造后建筑楼层以2层、5层为主，各建筑楼层错落有致，可以规划的产品形态较广，实现多元化组合。 层高： 2.5-4.5米为主，改造产品适应性较广， 1号楼为挑空建筑单体，建筑层高较高，符合展示功能区对层高上的要求较高，本案产品适应性较高。 地块形状： 组团状建筑，由5栋主建筑（1，000平米以上）和8栋辅助建筑组成。为建筑形态产品的规划提供了较大的发挥空间。 标准层平面： 改造后总建筑面积为22，298平方米，由13幢建筑组成，标准层面积各不相同，以1000平方米左右为主。 创意产业园区 行业交流 展示平台 主题型的 产业聚集区 办公为主 结合配套商业 的综合体 项目概述 商业环境 商务环境 发展前景 长征新城 梅川社区 商务、金融区 工业园区 居住区 真北路商务区 核心商业区 临近桃浦西北物流中心，使区域成为大型量贩超市（麦德龙、农工商超市118广场）、百货商业（东方商厦）和特色卖场（红星·美凯龙、奥特莱服饰品牌折扣、月星家居）的聚集地，特色卖场林立，配套齐全，功能完备。在不到1公里范围内聚集了上百万平方米的商业体量，使该区域成为普陀西北部的商业重镇。 项目概述 商业环境 商务环境 发展前景 红星美凯龙 麦德龙 百联购物中心 （东方商厦/月星家居） 梅川路步行街 泸定路休闲街 百安居 苏宁电器 富龙建材市场 奥特莱服饰直销 农工商118广场（改建中） 迪卡侬 周边办公、商业项目租金现状 真北路沿线新建商务楼宇租金为1.8-2.3元/㎡/天（毛坯） 。 区内挂牌出租商铺数量不多，真北路沿街底铺主力租金水平在2.0-2.3元/㎡/天之间。 商业核心区梅川路休闲街区、百联购物中心的底层餐饮商铺租金为7.8-8.3元/㎡/天。 商业租金水平存在较大跨度，必须跳脱区域价值，进行创意改造，为创意商业和创意办公的综合体预留较大的发展空间。 项目概述 商业环境 商务环境 发展前景 “真北路商务区”： 真北路商务区——以中环线为中轴，形成六大商贸板块，东西跨度1.5公里，南北3.3公里，总规划建筑面积200万平方米。 根据统计，六大在建项目总用地面积43.16万平方米，建筑面积120.59万平方米，其中办公67万平方米，商业面积51万平方米，公寓式酒店17万平方米。 真北路商圈将成为集商务、商贸、会展、宾馆、文化、休闲等综合功能于一体的组团式区域级商贸中心区和服务全市、辐射长三角的现代服务业集聚区。 项目概述 商业环境 商务环境 发展前景 服务产业、总部经济聚集区的建设，便捷交通网络体系，带来创意产业的发展契机 百万平米核心商业区的建设、成熟梅川路特色商业街的给区域带来广阔的商业前景 真北路地区的办公市场刚刚起步；以特色卖场、量贩超市为核心的商业中心区发展成熟，商业业态主要以特色餐饮、休闲娱乐、生活配套为主。 真北路商务圈的规划将给区域内商业、办公市场的发展带来较多机会；对于真北路厂房改建项目，若迎合市场的潜在需求改造为创意商业和创意办公的综合体，市场前景更为看好。 项目概述 商业环境 商务环境 发展前景 项目主题定位方向分析 上海旧厂房/仓库分布状况 旧厂房/仓库改造主题分析 项目功能改造方向分析 上海旧厂房改造数据统计及其分布 上海共有130余处老厂房，为盘活闲置在各个角落的旧工厂，05年到06年，上海市经济委员会共推出52个创意产业集