佛山市南海区“三旧”改造更新的策略的探讨.docVIP

佛山市南海区“三旧”改造更新的策略的探讨 　　摘 要：文章主要结合笔者从事城乡规划工作的经验和总结，概述了“三旧”改造的涵义和作用；进而分析了佛山市“三旧”改造的特点，并提出了其改造的动力机制；最后针对佛山市南海区“三旧”改造的现实状况，提出了改造更新策略。本文旨在探讨城镇密集地区旧厂房、旧村居改造的现实途径，为创造出良好城市生活空间、实现城市的和谐发展献计献策。 　　关键词：三旧改造；土地集约；城市更新 　　中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号： 　　佛山市作为广东省的重要现代制造业城市之一，经济的飞速发展势必会需要大量的土地作为支撑。而在用地方面，佛山的开发强度已超过40%，备用土地极少，已开发利用的土地效率低下，工厂布局分散，污染较大，周边城镇老城中心大部分老化。因此，“三旧”改造迫在眉睫。 　　1 “三旧”改造的概念 　　1.1 “三旧”改造的渊源 　　 “三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。由于是试行的特殊政策，因此在完善历史用地手续方面，也只给了3年的时间，到2012年为止。 　　2007年，根据南海区旧物业改造的经验，佛山市制定《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》，佛山市正式出现“三旧”改造的概念。 　　 　　1.2 三旧改造的具体内容 　　“三旧改造”是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、 “旧厂房”和“旧村居”的改造，目的在于促进土地的有效利用。 　　“旧城镇”改造，主要是指区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造；“旧厂房”改造，是指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括严重影响城市观瞻的临时建；“旧村居”改造，是指在 “城中村”、“园中村”、“空心村” 等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌整治。 　　2 “三旧”改造的意义 　　“三旧”改造工作的开展，对佛山城镇空间及经济社会的发展具有以下意义： 　　（1）有助于城市土地整合。经过了长期快速粗放型的城镇发展，佛山的城乡符合土地规划要求的土地资源已经所剩无几，只有通过对现状城市建设用地的合理调整，优化城市土地利用效率来获取今后城市发展空间，才不至于继续以侵占农业用地为代价实现城镇的经济发展。如今，对现状城市建设用地进行整理，可避免今后投入更大的改造力度。在城镇化发展过程中，对土地的合理化调整工作开展越早，相对投入就会越少。“三旧”改造正是针对盘活土地资源的要求应运而生的政策。 　　（21）有助于城市经济产业转型。产业升级优化是经济转型的核心，落实到空间上就是土地利用方式的转型。由于改革开放以来，佛山的劳动密集型产业粗放式发展模式，造成了佛山城市布局分散，空间规划凌乱，产业布局不合理，严重制约了城市的核心凝聚力与综合竞争力。“三旧”改造与产业规划相结合，引进技术密集型、资金密集型的高端产业，有利于促进佛山产业升级和各种经济要素的优化配置。 　　（3）对城市功能的补充、完善。随着城市化的加快发展，传统的旧城区部分区域物质、功能老化越来越严重，现有的功能已不能适应现代生活的需求。“三旧”改造的过程也是对城市功能的补充、完善，改善城乡居民生活质量的契机。有助于拓展城市空间，完善城市结构，实现合理布局，尤其是加快旧城区的功能再造和产业升级，有利于构建宜居环境和城市化的质量提高。 　　3 佛山“三旧”改造的特点分析 　　3.1 提升城市品位，促进旧街区更新——祖庙东华里模式 　　佛山是岭南文化的发祥地，而祖庙东华里片区则是岭南文化高度聚集区。在这里，保留着大量不同时代风格的宗教庙宇、祠堂、家庙等等。据统计，区内有22家文物保护单位。然而，祖庙东华里片区也面临日益突出的问题：片区内布局混乱、房屋破旧、街道狭窄、市政和公共设施短缺；大部分文物保护单位及优秀历史建筑损毁情况严重，诸多非物质文化遗产后继乏人。 　　经过审慎考虑，禅城区政府决定实施该历史文化街区改造，通过文化与商业相互融合，把这里打造成为融合岭南民俗文化、佛山时代特色和现代商业文明，辐射珠三角的集文化、旅游、居住、商业为一体的现代街区。禅城区采取“政府引导、规划引领、属地实施、市场运作、分步推进、各方受益”的模式推进改造。东华里改造项目不仅提升了土地价值，也增加了居民收入。 　　3.2打造高品质惠民设施，实现旧村居改造——夏西村模式 　　夏西农民公寓“夏西新邨”规划占地面积6