2009年11月南益集团天津塘沽项目初步沟通74p资料教程.pptVIP

二零零九年十一月七日;一、宏观概述;天津现状：主城区与滨海新区相对独立发展，各自承担城市功能，人员流动性及城市功能的互补性弱;;一城： 滨海新区核心区，包括天津港、开发区、保税区在内的塘沽区;;Date;滨海新区房地产市场;年份;成交量：07年全年成交242万平米，08年成交110万平米，同比下跌54%，特别是进入08年下半年市场成交量持续下挫；09年2月份市场成交将近14万平米，呈现年后回暖迹象；09年初至9月成交232万平米，逼近07年全年成交量 成交均价：至08年9月份市场成交均价持续上扬，由于市场陷入低迷，进入10月份成交价开始下挫，年底达到07年同期水平5900元以下；09年起成交价格震荡上扬，并于7月份到达峰值7585元/平米;滨海新区二手房年度趋势;宏观发展背景小结;二、区域认知; 滨海新区由天津港、开发区、保税区三个功能区，塘沽、汉沽、大港三个行政区组成，面积2270平方公里、07年常住人口170万人。 改革开放以来，滨海新区发生了巨大的变化，经济快速增长，外资大量进入，成为中国北方发展最快的地区之一。 ;Date;城市综合开发 滨海已由原有塘沽老城区逐步迈入融经济、产业化发展于一身的综合开发期；;成交量：塘沽区09年初期由于拆迁工作的展开，片区成交量稳步增长；7、8月份起受到整体市场的回暖影响，成交量出现大幅增长；但后期由于市场存量逐渐消化以及价格增长速度过快的影响，9月成交量仅为16万平米 成交均价：在拆迁刚性需求集中释放的影响下， 09年整体震荡上扬；6、7月份价格跨度大，增幅在9%左右；截至9月份出现量跌价涨，成交均价达到09年峰值——7606元/平米 ;注：07年1-4月开发区成交数据缺省;Date;塘沽海洋高新区位于北纬38°58’，东经117°38’，地处天津滨海新区核心区北部； 东距新港8公里，西距市区45公里，距滨海国际机场36公里，西北距北京142公里；;东部：泰达开发区； 南部：塘沽老城区； 西部：开发区西区； 北部：北塘镇；;功能分布——;区域认知小结;三、板块研读;开发区中心板块;Date;Date;Date;从板块分布不难看出，塘沽老城区、海洋高新板块与本案关联最为直接、最具有参考价值；;目标市场1：海洋高新（上北）板块;项目间供应量两极分化，后期仍面临竞争激烈；;供应曲线;Date;供应量偏小，产品类型类进入高层期，价格长期看涨；;供应曲线;Date;项目概况 开盘时间：07.9 产品类型：18、32层高层 总户数:1814套 户型:83-136平米 热销户型:85-110平米 目前均价：8400－8500元/平米 占地面积：8.9万㎡ 总建筑面积：17.8万㎡ 容积率：2;Date;项目概况 开盘时间：08.5.18 产品类型：多层、高层 总户数:3200套 热销户型:90-110平米 目前均价：8000－8100元/平米（高层） 占地面积：24.5万㎡ 总建筑面积：40万㎡ 容积率：1.49;108㎡;项目概况 产品类型：高层 总户数:2235套 楼层状况：13栋 26层 32层 热销户型:95-100平米 价格：8100元/平米 占地面积：7.6万㎡ 总建筑面积：25.7万㎡ 容积率：3;98㎡;板块特征小结;四、项目初判;用地锁定;建设用地面积：514132.6 平方米 用地性质：居住/酒店/酒店式公寓用地 总用地面积： 410113 平方米 居住用地面积：388，110.4平方米 酒店/酒店式公寓用地面积：22，002.6平方米 容积率：小于或等于1.8 （居住） 小于或等于3 （酒店/酒店式公寓） 建筑密度：小于或等于22%（居住） 小于或等于45% （酒店/酒店式公寓）;本案;周边现状;地块内部沟渠洼地、荒草丛生;地块规划;Strength 优势;五、客户分析;Date;Date;Date;Date;区域内典型项目个案的总结;潜在目标 客户;六、发展建议;优 势;以高舒适性奠定本案准低密度产品基本调性， 以细节品质展现同类型产品的产品力 借势打造项目整体性价比 吸引拉动外区域客户;塘沽、开发区项目目前容积率均在2.5左右； 项目所在上北区域以高密度产品为主流，仅少量复合低密产品，同时项目容积率随开发进度呈走高趋势； 本案容积率1.8 （居住部分）可实现产品形式多样化，灵活组合；;70/90产品主导 同质化明显;类洋房产品可体现产品舒适度及高端调性； 小高层、高层产品用以补充容积率，且可通过提升楼层，降低建筑密度打造综合性社区；; 伟业顾问 天津伟业 滨海事业部;专业塑造品牌;伟业顾问是辐射全国，华北地区排名第一的地产服务机构;投资可行性研究 房地产金融市场研究 项目