2018年12月深圳物业集团彩田项目定位书154p研究报告.ppt

从80年代到21世纪，物业一直在超越!;经营目的：开创自然人文理想空间我们寻找一个适合居住的空间，我们需要一个自由的生长空间，人类对理想的追求永无止境。 经营定位：3P（Place、Perfect、Pioneer）美好家园的建设者理想生活的服务者无限空间的开拓者;一个优秀的企业总是能给时代树立榜样！;中原感受莫大的鼓舞，唯有更高更严要求自己； 中原愿意投入200％的热情持续为发展商创造更高社会价值！;关于;经验主义（Empiricism）一种认识论学说，认为人类知识起源于 感觉，并以感觉的领会为基础。经验主义诞生于古希腊。距今已 有2400余年的历史。;发展商给出的标书：;;数据库;;让我们用理性的慧眼,去捕捉经验背后的真实!;>市场环境方面;>市场环境方面——二级市场/供应量;90平以下的供应量占整体的69.6％，144平以上仅占10.4％。;今年1-10月总成交45191套，较去年同期减少了21.9％。;10月份全市套数供求和面积供求比分别达到了2.10和2.05，这是今年以来首次供求比超过2.0，也是连续第四个月实现供过于求。;成交套数和面积从6月之后出现下滑现象,一直持续到目前.;今年1-10月成交均价为13838元/平米，较去年同期上涨了52.6％。;御景东方 东堤园;项目名称;未获预售证禁止内部认购、内部登记、办理VIP卡认购书使用全市统一示范文本严禁“炒卖楼花”； 商品房项目必须实行明码标价。 “认购书”、“房地产买卖合同”，应使用全市统一的示范文本 ，不得使用手写文本。 严禁“炒卖楼花” 。 从事二手商品房销售的房地产经纪机构应尽快完成二手商品房明码标价工作。 ;>市场环境方面——三级市场/增长率;今年1-10月中原二手住宅买卖总成交15485单，同比去年增加了49.0％。;>市场环境方面——三级市场/成交价格;等一等心理!;市场环境综述:;>政策环境方面——历程影响;2007年1-7月宏观政策法规;时间 ;7月20日;1、“负利率”令存户存钱在银行跑不赢通胀，不少存款因而流到股票市场，造成资产泡沫，如再不加息，会令问题恶化。 ２、而存款利率与贷款利率差减少，也意味政府有意进一步收紧市场银根;;进一步规范房地产领域的买卖行为，有关政府部门会加强对买卖过程的监管力度，加快信息公开、透明化的步伐，更加严格地执行现有制度。;首付的影响/ 月供的影响 /心理的影响;>区域环境方面——;文人眼中的繁华之地;在深圳市莲花山北，有一个冬瓜岭安置区。这里原先为一片荒山水塘，如今是一片生活设施齐全的住宅楼。居住在此的有深圳企事业单位的员工，有来特区闯荡欲干一番事业的打工者。由于这里有着良好的生活环境和治安秩序，虽然只是过渡性的住所，但许多人仍称这里是自己温馨的家。;地产商和市民心中的一只“凤凰” ;深圳冬瓜岭的今生……;项目所在地;5.6万平 网球/羽毛球/乒乓球;城市中心的行政居住区!;让居者冲动的几个细节!;路小车多,但干净;彩田路的车噪 被2米多高的绿化带双重遮挡;;一榕一菩提!;不免感叹,在关内,还有这样的一处宁静之所!;方正中的“方正”,犹如众星捧月!;26400㎡究竟能做什么;坦率的讲,一开始:;大户型 (90以上);反思一下企业理念：融入自然,呈现人文;摆在我们面前的有三座“大山”：;通过专业的推导方法进行思考论证！;;影响户型定位的几个必要因素:;意向基本户型 区间和比例;区域锁定：莲花山北;莲花山北已经成为相对典型高尚居住区!;居住价值解读！;人居结构解读！;综上所叙：;这里是莲花北最后一块“美玉”！ 中原将从区域站位开始思考推理！;推导过程;样本容量;;房型发展变化图示！;建议不设置一房！;总面积一定的情况下：;建议不设置四房以上！;关于2房以上户型段面积段建议！;初步推导户型面积和比例;分析过程: >通过同质片区潜在竞争项目进行分析; >选取07-08年的共5个项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型 >由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;;项目名称;;第一次修正户型面积和比例;分析过程: >通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; 目的要求:第二次修正基本户型 >由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;;　;三级市场动态反馈:;;第二次修正户型面积和比例;推导过程;地块条件限制分析——关于指标;正南向户型需要考虑一定的对视影响; 正南向,西南向景观均有一定遮挡;;地块条件限制分析——关于景观朝向;地块条件限制分析——关于交通;项目地块;回顾:2005年后区域客户;项目客户群分析——客户访谈;No.1 莲花北置业者 陈先生，35 岁左右，福田白领。来深多年，早年将父母接到深圳定 居，现住在莲花北（80 平米，三房）。 整体感觉：在莲花北生活习惯了，觉得挺