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住宅阶段产权的研究 　　 摘 要：房价高是老百姓买不起房的主要原因。住宅阶段产权是让老百姓买得起房的一种方法之一。但是由于是一种创新思路与做法，很多问题还有待学者进一步的研究。 　　 关键词：阶段产权 住宅 房价 　　 　　 1.问题的提出 　　 住房乃民生之要，但目前住房问题依然是困扰着政府的一个问题，主要原因是近年来高房价成为时刻牵动人们神经、让城市中广大低收入群体望尘莫及，严重影响了经济社会发展与社会稳定。解决房价过高问题，让居者有其屋，是政府义不容辞的责任。为了调控房地产市场，我国在1993年、1998年、2003年、2005年、2006年、2009年、2010年、2011年分别出台国十六条、23号文件、18号文件、国八条、国六条、国四条、国十条、新国八条等，限购令、保障房建设、房产税的措施纷纷出台。在国家严厉的宏观调控和房地产本身泡沫以及世界经济大环境的影响下，部分城市房价开始回落，但还是远远超出普通老百姓的实际购买能力，寻找新的调控措施进一步促进房地产价格进一步的合理回归显得十分必要。 　　 众所周知，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》中也对各类土地使用最高年限做了规定。1990 年5 月实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》、1994 年出台的《城市房地产管理法》、2007 年3 月16 日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《物权法》、2009 年3 月出台的《土地管理法(修订草案征求意见稿)》等不断对续期的问题进行修正。[1]根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，我国城镇土地实行公有，而住宅建设用地使用权出让的最高年限规定为70年。2007年出台的《物权法》规定住宅建设用地土地使用权期间届满的，自动续期。这等于是买到了房的人吃了一颗定心丸。但目前的主要问题是高房价与低收入形成了巨大的鸿沟，特别是刚刚毕业的大学生面临结婚、买房的压力，但是他们的工资却是最低的，等到50-60岁工资高了，有了购房能力，又错过了自己美好的青年时代。联系到当前的高房价，能不能考虑一种通过缩短住宅建设用地产权期限来达到降低房价的目的呢？即通过住宅“阶段产权”的方式来降低房价。 　　 2.可能的创新思路 　　 2.1相关研究的述评 　　 关于降低房价或者抑制房价过快上涨的方法，不少学者开展过研究。有的学者从降低成本角度考虑，认为通过控地价可以打到控房价的目的，土地价格如果能回归到合理水平，房价也会相对地向合理性回归。如何勇海（2007）认为地方政府陷入靠土地生财吃饭的怪圈，政府不断提高地价，等于变相持续驱动房价。如果通过降地价来抑房价，同时也抑制了政府土地财政收入。但是也有人认为，房价上涨主要由消费者需求拉动。 [2] 有的城市通过限购令等措施来抑制住房需求，这样的做法限制了城市的扩大和发展，也给老百姓带来不便。司云娜（2010）认为房屋开发成本的高低直接影响到房价的高低，控制房价主要是控制投资与开发成本。[3] 实际上，除了地价，建材成本很难控制，劳动力成本本身就是老百姓的安身立命之本，同时也受市场控制，因此，通过这种方式控制房价效果甚微。还有些学者认为高房价在于开发商的垄断。刘会洪、王文涛（2007）房地产市场是一个高度垄断性的市场，开发商具有极大的房价控制能力。[4]申 涛（2007）开发商的垄断行为是高房价的主要原因。[5]缩减开发商利润，不仅房价难降，而且可能导致一些房产质量问题。成思危认为，只压缩开发商利润 房价不可能降低。目前，房产税的试点和研究都引起了人们极度关注，但单一的房产税收政策对解决高房价也有点力量孤单。 　　 2.2住宅阶段产权——可能的创新思路 　　 所谓住宅“阶段产权”，就是把每套住宅的建设用地使用权出让期限（如70年）往前推，将这段时间分成几个时间段，如0~30年产权期限、0~50年产权期限、0~70年产权期限等，然后根据不同产权期限段的长度分别给房产定价，即一套房子多种定价，从而达到降低房价的目的。具体流程是：开发商拿到住宅建设用地（使用权70年），开发成产品后，按照国家规定（假设今后有这个规定），每套房分别以0~30年产权、0~50年产权、0~70年产权等定价，一套多价，供消费者选择购买。假设某人购买0~30年产权房产，政府或者相关机构同时将剩余差价（同一套房子70年产权减去30年产权的价格差）补给开发商。产权到期，可以缴费续期，所续费用交给政府或者相关机构，假若到期后消费者不需要该房产，政府或者相关机构可以处置该房产。通过这种办法能够大大降低消费者购房成本。特别是针对当前大学生毕业生购房，可以先买产权时期短的房产，待工作20年或30年后收入提高再缴费续期。 　　 3.住宅阶段产权的优势 　　 住宅“阶段产权”的