2009东莞市凯东新城项目前期定位108p研究报告.ppt

2、项目商业可销售铺位分析 由于项目总体商业体量较大，约5万平方米。项目具有外街铺、内街铺、封 闭式内铺、开放式内铺、二楼内铺等多种铺位类型。铺位类型的多样性、铺位位 置和不同楼层及结构的差异、主力店带动、销售模式差异(返租)等因素，导致项 目铺位商业价值差异较大。在此我司按照项目铺位销售难易程度将铺位大致分为 以下五种类型： 商业价值高铺位：位置佳; 一层街铺; 铺位结构规整实用; 铺位面积相对适中(100平方米以下); 商业价值较高铺位：位置较好; 街铺结构方正，面积适中； 一层内铺与主力店相连； 商业价值一般铺位：外街铺或内街铺，面积较大，位置一般； 商业价值较低铺位：街铺面积大，结构差；二楼内铺结构比较方 正，面积比较适中，但二楼商业价值不高； 商业价值低铺位：部分街铺面积大，结构差，总价高；二楼内铺 结构差，面积大; 1）项目铺位详细分析 商业价值高铺位 铺位价值 商 铺 位 置 面积(㎡) 套 数 铺位特征及说明 商业价值高铺位 广场路小商业: S139 S140 132.19 2 临广场路,离大商场主出入 口近,结构方正,面积不大 大商业一楼街铺: 107-120 844 14 临教育路，主力店辅营 区，人气望，铺位方正， 面积适中 教育路外街铺 2349 28 临主干道，人流集中，铺 位方正实用，面积适中 商业价值较高铺位 铺位价值 商铺位置 面积(㎡) 套 数 铺位特征及说明 商业价值 较高铺位 广场路小商业: S143 S146 S152 S153 S155 298.03 5 临广场路，结构方 正,面积适中 广场路东:S165 S168 S171 S173A 201.83 4 临广场路，铺位方 正，面积小 大商业一楼街铺: 101-106 189 6 位于主力店旁，铺 位方正，面积小， 但位于步行街内， 实用率与内铺分开 计算并达到90%以上 大商业一楼内铺 1123 59 铺位方正，面积 小，位于主力店 旁，条件实行返租 销售 教育路小商业一楼 1976 　 条件：铺位面积划 小，返租销售 商业价值一般铺位 铺位价值 商 铺 位 置 面积(㎡) 套 数 铺位特征及说明 商业价值 一般铺位 H区广场路小商业: S145 S147 S148 S149 S153A S141 S127 S129-S138 1201.16 17 临广场路,面积较大, 结构一般;位于社区内, 人流量一般 广场路东: S161 S167 S169 S170 S173 326.63 5 临广场路，面积适 中，结构较为方正 凯旋阁一楼街铺: S101 S111-S113 S118-S126 647.42 13 内街铺，铺位方正 教育路内街 2328.66 35 位于内街，铺位全部 方正，面积适中，投 资自营两相宜 兰花路街铺 2392 22 临主干道，唯一能够 经营餐饮区域，铺位 进深较深，目前周边 经营状况一般 商业价值较低铺位 铺位价值 商 铺 位 置 面积(㎡) 套 数 铺位特征及说明 商业价值 较低铺位 广场路小商业：S142 S143A S150 S151 476.06 4 面积大,结构差、门面窄,进深深 广场路二楼： S229-S242 529.94 14 位于二楼，面积适中，结构较为 方正 广场路东：S162 S163 S163A S166 S172 S175 552.73 6 临广场路，面积较大，结构差 凯旋阁一楼街铺： S102 S109 S103A-S106 S115 S117 357.89 7 内街铺，面积小但不方正，不 太适合经营 凯旋阁二楼： S201 S211-S213 S218-S228 S202 S209 S203A S206 S215 713.6 20 面积较小，不太方正 教育路二楼独立铺位 711.82 14 二楼，铺位结构方正，面积小于 一楼，并与旁边小商业相连 教育路二楼卖场 3081 　 条件：铺位面积划小，返租销售 教育路小商业二楼 2315 　 条件：铺位面积划小，返租销售 商业低价值铺位 铺位价值 商 铺 位 置 面积(㎡) 套 数 铺位特征及说明 商业低价值铺位 广场路小商业：S128 328.81 1 位于社区内，结构差，面 积大 广场路小商业： S243 S243A 1308.66 2 位于二楼，面积很大 广场路东： S176 S1