2009杭州莱茵达申花路项目前期定位报告112p研究报告.ppt

莱茵达申花路项目前期定位报告;一、杭州宏观房地产市场分析;08-09年杭州住宅新增供应;成交面积统计;成交套数与成交均价统计;存量房源统计;08年和09年的房地产市场可谓是“冰火两重天”，08年受到国际金融危机影响以及国内宏观调控影响，房产市场一直在低位徘徊，特别是进入下半年后，许多开发商开始打折销售项目，成交均价一路走低。 进入09年后，由于国家采取一系列救市措施，扩大了信贷规模，加上08年一直被压抑的刚性需求者集中爆发，同时也带动了改善性需求者，以上综合因素使得房产市场快速回暖。 目前，杭州可售房源不断减少，刺激了房价继续走高，成交量虽然开始下降趋势，但相对于历史同期仍在高位。;各区域成交套数;各区域成交均价;;成交房源面积分布;小 结：;一、杭州宏观房地产市场分析;杭州近几年土地出让情况;杭州近几年土地出让楼面价情况;事实上，杭州09年住宅土地成交主要是自6月份开始，截止到12月上旬，整个土地市场，天价迭出，纪录迭破，成交量和成交额也屡创新高。 截止目前，09年杭州共出让住宅土地约234.3万方，新增宅地可建建筑面积为约583万方，按每套房100平米的标准来计算，未来一到两年，可增新房供给约为5.8万套。;杭州09年住宅土地分布情况;小 结：;一、杭州宏观房地产市场分析;浙江GDP前三季度同比增长7.7% ，12月CPI或转正 ;【09年5月后出台的房产相关政策】;【09年5月后出台的房产相关政策】;09年房产政策汇总;09年房产政策汇总;08年下半年，受金融危机影响，杭州楼市陷入“冰点”，每天成交仅30、40套，为带动内需、解决关系民生的住房困境，杭州市政府发布了《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》 ，共计24条。其中政策涉及购房入户、税费补贴、二套房贷、公积金贷款等方方面面。 ;政府高层表态;09年的房地产政策主要以调整为主，特别是进入下半年以来，由于楼市的突飞猛进，国家相关部门已经着手调整相关优惠政策，如收紧首套放贷，提高首付比例等。 08年杭州在楼市萧条时期出台了“24条”房产优惠政策，其中涉及税费减免补贴，购房入户等，目前“24条”面临到期，目前已基本确定对其不“续期”，因???未来相关购房优惠政策将会取消。 近期，温总理到长三角考察，明确要求“抑制投机性购房,促进房地产业健康发展”，充分表明了政府高层对于目前房产市场过分繁荣的担心以及对于投资性购房的态度，预计后期将会对此出台相关政策。;房地产市场经过08年的寒冬后09年全面复苏，成交量和价格屡创历史新高。同时，原先高企的可售房源存量经过09年的快速去化目前已跌破5000套，可售房源紧缺的局面促使价格在仍在高位徘徊。 09年，西湖区和江干区是成交房源最多的区域，这与今年上述区域所开楼盘较多有密切关系。此外，上城区、下城区、西湖区等中心区域成交价格最高，而比较偏远的下沙等区域成交价格较低。 从价格和面积段来看，09年成交房源主力价格集中14000元/平米左右，面积主要在90方以下，整体市场还是以首次置业型客户为主，改善性住房客户所占比例约为三分之一。 09年杭州土地出让将创出历史记录，出让土地主要集中在“拱墅区”和“江干区”。据统计，09年（1-12月）出让宅地共计234.3万方，新增宅地可建建筑面积为约583万方，按每套房100平米的标准来计算，未来一到两年，可增新房供给约为5.8万余套。 09年房产政策以小幅调整为主，由于目前房产市场火爆，因此政策开始逐步收紧，如收紧房贷，提高首付比例等，杭州去年颁布的“24条”购房优惠政策也即将到期，此外，政府高层明确表态抑制投机性购房，预计未来房产政策将会有进一步收紧。;PART2;二、项目土地属性分析;编号;;地块周边配套;万家花城;莫干山路;庆隆地块周边配套情况;小 结：;二、项目土地属性分析;萍水路未来规划情况;;;申花板块将拥有—— 在现有楼盘交付后，板块的居住氛围及居住环境将明显改善 紧邻浙大紫金港校区，浓厚的人文环境。公务员、教师、高素质的新城西人将是居住人群的主流，板块整体居住人群素质高 完善的、高档次/高标准的商业配套，成为城西新的商业中心之一 优质的教育资源，成为新的学区板块 快捷的交通（地铁二号线、文一快速路） 高标准的医疗配套（浙大医疗中心，华东最大） 此外，据悉板块内除热电厂外，其他工业企业外迁（具体时间不详），居住环境将更好。;二、项目土地属性分析;城市角色;;PART3;三、区域房地产市场分析;2006年之前。。。。;板块状况： 农民房+荒地+工业区 板块内农民房及荒地遍地，周边有大量工厂，板块内稍微象样点的住宅即是政苑小区等经济适用房。 板块配套： 严重缺乏 当时的配套主要依托于政苑小区的商业配套。 但当时已规划有完整的高档次的商业配套。