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传统商业综合体转型升级的策略的探讨 　　内容摘要：“商业综合体”其作为一个城市体量最大的商业模式，是商业繁荣的体现，但是发展情况并没有预期的完美。本文通过对传统商业综合体的现状分析发现其存在的问题，并针对问题展开原因分析，最后从品牌业态、营销模式、员工管理三个层面提出了相应的转型策略和方向。 　　关键词：商业综合体 业态 营销模式 管理模式 　　传统商业综合体界定 　　“商业综合体”从名字上看是各种商业业态的综合表现形式，目前各个新建的商场一般都是以综合体的形式出现，主要的代表有万达商业系、万科商业系等，目前大部分的地方性商业地产公司都在发展商业综合体。商业综合体从业态组合上看，包含了传统服饰品牌、餐饮、影院、游戏厅、K歌厅、超市、百货、公寓酒店等各种品类和业态，聚客能力和效果都超出一般单一商业模式的水平，而且“一站式服务”的设计能满足消费者一天全部的休闲娱乐需求，即完成全部的消费动作，吸纳单日全部消费资金，带来更直接的经济效益，所以比较受到市场的欢迎。按照整个市场业态的分析来看，“商业综合体”的商业模式应该能有比较好的发展空间，其作为一个城市体量最大的商业模式，是商业繁荣的体现，但是发展情况并没有预期的完美，实际上，至少从销售数据上看，不是理想的状态。 　　我国传统商业综合体发展状况 　　由于商业数据涉及商业机密，所以笔者只能查到2014年的数据。从我国大型的商业综合体的经营数据可以看出，近几年来全国范围内商业综合体销售增量大部分都是负增长，虽然第一集团（1-10名）的商业地位较为稳固，但也有四家综合体的经营数据呈现下滑趋势，情况不容乐观。据有关数据显示，2015、2016年我国规模体量较大的前50家商业综合体的经营数据都有所下滑，主要表现就是百货业态绩效下降严重，KTV承租能力下降，超市无人问津。我国部分商业综合体2012-2014年经营数据情况，如图1所示。 　　（一）经济大环境影响 　　经济大环境是复杂多变的，目前主要的经济环境就是我国经济进入了新常态。经济新常态的含义就是在一段较长时间内，经济形势和经济增长都处于稳定，不会像以前那样的快速增长，也不会出现断层式下跌。经济新常态强调“调结构稳增长”的经济，而不是总量经济。由于2008年全球金融危机的影响及各国贸易保护主义的抬头，全球经济都处于缓慢复苏状态，我国的整体经济环境还会很长一段时期处于此形势。 　　（二）社会消费能力下降 　　在现在的经济环境下，通货膨胀也不容乐观，从图2、图3、图4可以看出，我国的物价指数近年来不断攀高，甚至2016年底达到新一轮峰值。在这样的物价水平下，居民的工资上升幅度远远跟不上物价增长速度，无法跑赢GDP增长，并且社会失业人员总数削减缓慢，使得社会整体消费能力下降，加上居民面对养老、医疗等不可预期的消费，所以，针对休闲娱乐的体验性支出也对应削减。 　　（三）产业单一化格局 　　从目前二三线城市发展来看，主要的支柱产业就是房地产业，发展较快的产业也是房地产业，各城市不断进行旧城改造，不断新建住宅项目，不断把原来的所谓污染产业，比如铝材制造、染织行业等都迁出所辖范围，表面上看，对城市发展有利，但是导致的结果就是，没有支撑性产业的城市拿什么来支撑房地产？所以，房地产的火爆，大多都是因为结构性效益的影响，二三线城市实际上并没有庞大的房产需求，因为本身人口基数小，这样造成的结果就是虚假的经济繁荣现象。商业的本质是逐利并追随市场的，所以，很多商业综合体开始向二三线城市布局，而且整体趋势明显。截至2016年一季度，我国的大型综合体数量已经超过3500个，也就是说基本上全国2800多个县区全部覆盖了至少一个以上的大型商业综合体，这还只是2万平方以上的规模，2万平方以下的更多不胜数。本来多业态集购娱一体的商业综合体对当地居民来说是一件好事，既便利生活又增加娱乐，但是，商业综合体是有经济效益要求的，一个综合体的体量必须达到同等级别的最基础水平才能维系经营，而在如此激烈的竞争中生存还要保证一定的盈利水平，对其发展提出了较高要求。 　　（四）电商冲击下的瓶颈与变化 　　随着电商的兴起和发展，传统商业面临着严峻的发展形势。2014年以来最明显的冲击就是每年“双11”各大电商的实时交易数据了，比如，2016年“双11”仅天猫一家的交易数据就高达1207亿人民币，这个数据对几乎所有的商业综合体而言都是一个天文数字，全国最好综合体的年产值也不过80亿左右，而天猫一家“双11”单日就是它的15倍以上，实体商业面对电商的冲击亟需变革。 　　现在网络购物已经渗透到居民生活的各个方面，几乎没有什么是网络上不能解决的，在现代物流的配合下，人们甚至可以不用出门就能解决一切生活所需。比如，在天猫上，几乎所有的品牌都有旗舰店，品类齐全而且价格实惠，对比之