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人口变动对住宅市场的影响探析 　　内容摘要：近30年来，我国人口在数量和结构上均发生了急剧变化。以此为背景，本文对各学者的研究观点进行充分梳理，分别从人口自然和机械变动导致住宅市场如何变化、人口红利对住宅市场的影响及程度等方面进行探讨。结论如下：人口数量变动对住宅价格影响不显著；人口空间变动对区域住宅市场冲击巨大；人口红利、年龄结构、家庭结构通过各种方式影响住宅市场。 　　关键词：人口数量 空间变动 人口红利 住宅市场 　　中国在短时间内完成从“高出生率、高死亡率和高自然增长率”到“低出生率、低死亡率和低自然增长率”的再生产类型的转变。中国的人口变动以人类历史上罕见的步伐推进。人口变动与人均收入提高之间的缺口，造成了“未富先老”的社会现象。在此背景下，人口变动与住宅市场互为影响的研究是目前学术界研究的焦点。人口学与住宅学研究相结合的同时，以下几个问题有待学者进行深入探究：人口机械变动与自然变动分别对住宅市场造成了多大影响，人口红利对住宅市场是否产生了影响以及影响程度等。本文在参考国内外大量文献的基础上，将相关研究成果进行比较分析，阐明人口变动对住宅市场的影响。 　　人口变动对住宅市场的影响 　　（一）人口数量变动对住宅市场的影响 　　住宅作为一种刚性需求产品，生活的必需品，部分学者认为人数的多少必然会对住宅的需求产生影响。曹光辉（2002）运用相关系数法定量研究了1993-2000年重庆市人口、人均GDP、利率等因素与居住水平之间的关系。得出城市人口是影响重庆市主城区住宅需求总量的关键因素。持相同观点的学者有：罗兆烈 （1998）、孙伶莉（2003）等。然而部分研究认为人口数量对住宅市场需求影响并不显著。张兵（2009）以安徽淮南市为例，建立基于灰色理论的房地产市场需求影响因素分析模型，结果显示，城镇人口数对商品房的销售影响较小。 　　笔者认为研究结论不同的原因在于不同区域的住宅市场和人口状况存在差异，且经济发展水平和政府政策不同。在研究方法和角度上，已有研究中以灰色关联度分析法和回归分析法为主，数据基本上采用官方公布的数据，一手数据运用得很少。在其他指标的选取上也有很大不同，因此造成结果不一致。 　　在人口数量变动对住宅价格影响问题上，Wolfgang Maennig通过研究德国98个大城市的人口增长和衰退与房价之间的关系，他选取了房地产价格、人口数量、人口增长、人口衰退、建造成本、居民收入等作为变量建立模型，得出结论：在人口相对集中的大城市，人口增长所引发的房地产需求并不能有效作用于房价，而人口衰退却能导致房价显著下降。同样，史青青等（2010）建立房地产均衡价格模型，采用城市不同类别房屋销售价格和人口相关数据进行分析，证明了人口总量因素不会推动房地产价格上升，人口结构因素（城镇化水平）影响房地产市场的发展。 　　综上所述，学者在人口数量对住宅市场需求影响方面的研究结论并不一致。原因在于影响房地产需求的因素很多，在检验人口数量这一变量时，其他变量的选取是关键因素。各学者在做相关研究的时候，选取的变量都是不一样的。此外，在研究范围上，主要以区域为主，每个区域各自的社会经济发展状况不同，也造成了研究结果的不一致。学者在人口数量对住宅价格影响方面，结论趋于一致，无论是在全国范围内还是区域范围内，均认为人口数量对住宅价格影响并不显著。住宅价格的形成受到很多因素的影响，但人口数量因素不是主要因素。 　　（二）人口空间变动对住宅市场的影响 　　Gabriel等（2000）利用美国加利福尼亚州两个最大城市的住房价格数据，通过建立住房价格模型，分析出人口迁移和城市结构演变对于城市住房价格的影响，结果表明影响房价的主要因素是巨大的人口迁移。国内也有学者持相同的观点，吴老二等（2007）运用简化的联立方程模型，从空间计量学角度审视了广东省各城市房地产价格与人口迁移之间的关系，指出不仅传统的经济变量会影响城市房地产价格，空间地理因素同样显著地影响房地产价格。持相同观点的学者有：龙奋杰等（2003）、李松等（2009）等。 　　由以上分析可知，国内学者一致认为，人口空间变动推动住宅市场需求和价格变动。只要人口在空间上的移动到达一定规模，就能对区域住宅市场造成很大冲击。但多数学者都忽略了人口迁移的距离、时间长短以及迁移人群的购买力问题，这些问题都对迁移人口选择是否购买还是租赁住房有很大关系。目前在研究人口空间变动问题上，研究区域主要以行政市为研究单位，研究范围较小。从微观层面对人口迁移与住宅市场的关系进行定量分析与评估会是下一个研究的热点。此外，多学科学者的参与，多角度的交叉分析和综合研究，自然科学方法和社会科学方法的密切结合，将会是未来这一问题的研究趋势。 　　人口结构对住宅市场的影响 　　（一）人口红利与住宅市场关系 　　史青青（2010）