住宅小区可持续物业管理的体系构建及分析.docVIP

住宅小区可持续物业管理的体系构建及分析 　　一、物业管理可持续发展的必要性 　　自国务院颁布《物业管理条例》以来，物业管理市场不断得到规范，也面临着更加激烈的竞争。许多企业认为，物业管理还是传统的“老三篇”，即项目的保安、清洁绿化、设备设施维护。事实上物业管理的内容要更加丰富，为客户提供的服务要满足客户群体的物质与精神生活需求，同时还应该服务于可持续社区的建设和发展。 　　近年来，国家宏观政策法规一直致力于对物业管理可持续发展的长远推动及战略向导。2001年，建设部颁发《建设事业“十五”计划纲要》，提出“规范发展物业管理业，提高物业管理综合服务水平。逐步推广企业化、专业化经营的物业管理，加快物业管理的立法步伐，规范物业管理企业行为”。 　　当今世界可持续发展理念已经成为不可逆转的趋势，可持续性住宅也成为房地产业的新宠，住宅小区及建筑在全寿命周期内尤其是运行维护过程中，更加重视资源和对生态环境的影响。因此，可持续物业管理也成为大势所趋，物业管理更多向综合型管理（经济、社会、生态环境及创新管理等）转变。 　　虽然可持续物业管理的产生使得物业管理公司对可持续性的住宅小区积累了更加丰富的经验，但相关的研究成果却很少，可持续物业管理的内涵、模式和评价等均未形成系统的研究和论述。 　　二、可持续物业管理内容和意义 　　（一）可持续物业管理与住宅小区可持续发展的关系 　　实现住宅小区可持续发展，主要取决于三方面：一是可持续发展住宅小区的规划、设计与建设；二是对住宅小区可持续发展的管理；三是业主的参与。所谓“三分靠建设，七分靠管理”，小区可持续发展在很大程度上就要依靠可持续物业管理，物业管理的核心目标是通过管理与社会经济发展水平相协调的居住环境，以求得和谐发展的生态环境。这与住区可持续发展虽追求的目标是一致的。 　　图1：可持续物业管理与住宅小区可持续发展关系图 　　1.住宅小区可持续发展依赖可持续物业管理。可持续物业管理就是在保障小区建筑、设备、环境、安全的同时，又可对小区居民在环境、经济和社会方面的行为进行监督管理，不仅保障物业的保值增值，也创建了舒适、和谐的环境和氛围，营造温馨的小区人文环境，增强小区凝聚力，推动住宅小区可持续发展。 　　2.住宅小区可持续发展促进物业管理市场发展。 　　社区的可持续发展可以帮助物业公司树立良好形象和品牌效应，在一定程度上推动物业市场的健康快速发展。 　　（二）可持续物业管理内容 　　从1987年联合国“世界环境与发展委员会”发表的《我们共同的未来》到1992年联合国环境与发展大会通过的《21世纪议程》都体现了可持续发展的必要性。经济、社会、环境和资源可持续发展理论的提出使得各行各业开始重视并将可持续理念融入到行业中去。 　　全球变暖、环境污染、生态破坏是无可置否的事实，对人类生活的影响直接体现在小区及其住宅环境的变化上，而住宅小区物业是居民赖以生存的空间和其他必需条件，尤其随着人们对生活质量的要求越来越高，人们除了要求改善居住水平外，还要求居住的环境有所提高。人们向往可持续的社区。即要求可持续发展的人居环境必须实现三大目标：经济、社会和生态环境目标，实现三大目标需要依靠物业管理来进行公共空间的有效利用、更优质的环境质量及更低的能源消耗等，因此本文在此引入住宅小区可持续物业管理理念。 　　综合国内外学者的研究成果，本文认为，物业管理可持续性的核心要符合社会、经济和环境三者的协调统一。因此，本文这样定义可持续物业管理：可持续物业管理是指物业公司受业主委托，从可持续发展角度出发，以社区环境和社区物业为管理对象，采用环保、节能、智能化等高科技手段，运用先进管理经验，创造安全、环保、舒适、健康、和谐和满足业主多层次需求的人居环境并实现业主资产的保值增值。 　　可持续物业管理是一个多项指标相互作用的综合体系统，包括土地使用、物业规划、建筑寿命、节水节能技术、绿色能源、生态环境和人员培训、安全防范系统、信息开放和档案电子化等各项指标，都需要运用现代科技手段从经济、社会和生态环境三方面创造出可持续发展的物业管理。《物权法》规定的传统物业管理是指对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生交通、生活秩序和环境等管理项目进行维护、修缮活动。根据传统物业管理的内容和住建部住宅产业化促进中心正在研究制定的《绿色生态住宅小区的技术导则》，可持续物业管理具体包括以下几方面的内容。 　　1.垃圾分类处理。业主的生活垃圾处理需及时，必须符合环保和可回收的要求，遵循“无害化、减量化和资源化”原则，包括生活垃圾袋装化，设有分类回收装置和明显标志。 　　2.水资源的循环处理和利用。利用雨水收集设备最大限度的利用雨水建立景观水池，营造景观环境；利用已有的市政设施充分处理雨水污水，将其转为再生资源，用来冲