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住宅用地土地使用权期满续期问题的研究 　　摘要：中国《物权法》明确规定房屋所有权人对购买的房产拥有永久产权，但是和房产紧密相连的土地却是一定年期有的有限产权。住宅用地土地使用权到期如何续期问题成为社会关注的热点问题。在分析中国现行的法律法规相关规定的基础上，剖析住宅用地土地使用权期满续期问题本质，同时借鉴香港的批租制度，提出住宅用地土地使用权到期如何续期。 　　关键词：住宅用地；土地使用权；续期 　　中图分类号：D92文献标志码：A文章编号：1673-291X（2014）18-0319-02 　　引言 　　住宅用地使用权期限问题，是与老百姓切身利益息息相关的民生问题[1]。根据中国法律法规的相关规定，住宅用地最高出让年限为七十年，但是由于在土地制度改革初期，国有土地使用权有偿使用刚刚起步，各项规章制度不规范，人们的产权意识不强，加上出于对经济承受能力的考虑，一部分企业和个人选择了二三十年的出让年限。随着时间的推移，住宅用地土地使用权到期如何续期问题成为人们日益关注的焦点。 　　目前，中国现行法律法规已就土地使用权到期后如何处理做出相关规定。《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。” 　　上述法律法规的规定具有积极意义，这些规定存在着含糊笼统、操作性不强等问题。例如《物权法》中规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”但是该规定对于自动续期是有偿的还是无偿的、续期的年限的长短，均未相应的规定，执行起来有一定的难度，而且还可能引发其他社会问题。由此可见，现行的法律法规在住宅用地土地使用权期间届满后如何续期的具体过程不具有可操作性。 　　一、住宅用地土地使用权期满续期问题剖析 　　根据中国相关法律规定，土地使用权人仅仅对土地拥有有限年期的使用权，而房屋所有权人对购买的房产拥有永久产权。由于土地与房产是密不可分的，当住宅用地土地使用权到期后，土地的“有限产权”和房产的“永久产权”就形成了矛盾。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，出让土地使用权期满后无非有两种处理方式：续期或者收回。而《物权法》中又对住宅用地使用权期限届满后如何处理做出了特殊规定，即自动续期。住宅用地使用权期间届满采用自动续期的方法是最现实、最可行的办法，同时也最大程度地保障了房屋所有权人的利益。但是《物权法》中却没有规定自动续期是有偿还是无偿的。 　　中国《中华人民共和国宪法》第九条规定，城市的土地属于国家所有[2]。如果采用无偿自动续期在实质上是突破了“土地国有”这条红线，也意味着变相承认了土地私有化。因此，对于住宅用地土地使用权期满后续期应该采用有偿续期的方式，这就涉及到住宅用地土地使用权期间届满续期问题的核心――如何重新确定住宅用地土地使用权满续期缴纳土地出让金的标准。 　　二、住宅用地土地使用权期满续期缴纳土地出让金 　　（一）缴纳土地出让金的思路 　　土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金并不是土地本身的购买价格，而是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和，即等于土地在未来若干年的年地租按照一定的还原利率折算的资本化现值。对于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定的土地使用权续期应当支付土地使用权出让金，按照通常的理解是按照当地现行的土地出让金市场地价的标准。但是，这样就会把所有的土地收益全部收归国家，没给土地使用者留下一点收益。这就会导致在具体的操作过程中，造成土地使用者的抵触情绪，加大政策执行难度，造成社会的不和谐。因此，重新评估核定的续期国有住宅建设