20090925芜湖明辉商业项目终期汇报170p教学案例.ppt

芜湖红星美凯龙项目终期汇报;;市场现状下的问题解析;明辉芜湖商业项目共有三个馆，其中建材南北馆分割后对外销售，是整个项目快速滚动开发中的一个重要节点，承担着为整个项目回笼资金的重任。;*;市场现状下的问题解析;位于芜湖城市的主干道天门山路和九华中路交汇处，连接城北经济开发区，城东新区和城市核心区。;明辉芜湖商业项目是按照红星美凯龙的第七代产品的标准建造的一家商场式的高端家居建材专业市场，是未来城市东北部商业综合体组成部分，;项目和香江国际广场毗邻，作为城市东北部大规模城市综合体项目，未来将共同形成鸠江区重要区域商业节点。;市场现状下的问题解析;市场环境分析内容;芜湖城市位于安徽省东南部，是皖南经济，文化，交通，政治中心，长江沿岸重要的口岸城市;随着中部崛起、长三角一体化和城市化进程加快等利好政策出台，为芜湖发展带来新的机遇;芜湖中心城区总体空间结构为组团式，规划将形成“五大组团”，项目位于城东组团北部边缘;从芜湖未来土地利用规划来看，城市首先向东扩展，再南向扩展，城区范围近期正快速扩展;规划市级商业中心—中山路商业中心，市副商业中心—城南商业中心、城东商务文化中心商业中心、三山商业中心，项目所在商圈为区级的大桥商业中心，不在城市规划的一主三副的商业中心内;未来政府导向重点发展中心城区商业，向南发展小商品及农贸专业市场，向东北发展建材及汽配专业市场，向东发展东部新城配套商业;近年来，芜湖GDP保持着较快的增长态势，经济开始步入高速的发展时期;芜湖固定资产投资和房地产快速增长，产业结构以第二产业为主导并逐年增加;08年芜湖汽车及零部件、材料、电子电器三大支柱产业完成产值491亿元，同比增长38%;芜湖地区2008年生产总值749.65亿元，为安徽省第二大经济城市，对周边县市形成中心辐射效应，城市消费潜力巨大;*;芜湖重要的市级商圈仍然集中在中心城区，未来政府导向重点发展中心城区商业;现状特征： 1、以特色商业街为核心商业形态——90年代末兴起，以特色购物街区为代表， 成为市级商业核心区； 2、现有商业过于集中，主要分布在镜湖区??—受到城市发展历史和规划影响，核心商圈集中于镜湖区，在城市南部和北部并未形成副中心商业圈，中心城区外围仅以社区配套型商业为主； 3、消费和购买潜力大——作为码头城市，芜湖具有类似武汉、重庆等沿长江城市的商业气质，本市常住人口规模有限，仅100多万人口，但常住的流动人口达到200万人次，芜湖商业消费人群可辐射到周边县市，消费水平和南京等大城市相近。 未来趋势： 1、新型综合购物中心业态兴起——以大卖场、品牌百货为主力商家，综合购物、餐饮、休闲功能于一体的大型shoppingmall逐步兴起，给芜湖现有的商业带来冲击，逐步向都市化商业形态演进； 2、城市向外围扩张带来商业格局演变——北部的经济开发区及鸠江工业区、东部新城、南部的弋江，随着大规模居住区、教育及产业区的形成，新的市级副商业中心将逐步兴起； 3、统一经营持有的商业模式逐步替代原有的分散经营—芜湖现有的商业中心区多采用销售后由业主 自主经营的模式，而前期对商业业态、布局、体量进行专业定位，后期统一运营招商的现代化商业模式将逐步体现其优势，带领本地消费者进入品牌消费时代。;市场环境分析内容;由于城市建设步伐加快，2009年芜湖土地供应迅速放量，商业地块供应体量巨大;2000年-2007年，芜湖拍卖的经营性土地已开发292.46公顷，正在及尚未开发用1143.08公顷;09年土地供应巨大，供应重点转向城东片区，同时市中心和城南也有较多的优质地块;市中心土地供应情况——仍有较大供应量，多为综合性用地，其中不乏大规模的优质地块;城南片区土地供应情况——商业用地为主，未来住宅市场以存量消化为主;城东片区土地供应情况——城市居住类用地的主要供应区域;相对于08年119.8万㎡的惨淡成交量，09年五个月成交85.3万㎡，土地市场开始慢慢复苏;市场环境分析内容;近年来芜湖房地产市场稳步发展，08年受整体市场影响明显，价格调整幅度较大;受2008年市场观望气氛影响，楼盘开发进度放缓，但进入2009年后，住宅及商业用房销量均有大幅提升;芜湖各区域置业及投资客户分类明晰，以区域内置业为主导，城市中心表现出强烈的向心力;芜湖现有六大专业家居建材市场分布在城南、城北及城东等核心城区的外围;截止至今，芜湖市已有的家具建材商场50万平方米，最大的项目是“长江市场园区”，总建面约29.2万平方米； 芜湖的专业市场已经逐步从自发形成的街铺市场转向由政府引导，根据不同区域产业规划的要求进行布局； 经营场所也从最早的沿街商铺转向街区式专业市场或综合型购物广场； 经过数年的不断发展，新型建材已成为芜湖迅速崛起的三大支柱产业之一，由此也吸引了众多的海内外客商来芜投资兴业。;芜湖目前的家居市场