2018宁波市北仑长江路地块项目定位57P讲解材料.pptVIP

西面临河，景观价值高 东侧长江路 北侧庐山路 西侧河流 地块现状 本体分析-四至 地块方正规模小，规划限制条件多 用地面积：9951.7㎡ 容积率2.8 总建筑面积：27865㎡ 建筑密度：40% 住宅面积：不超过16000㎡ 商业面积：11865㎡ 商业持有经营，不能销售 本体分析-指标 配套齐全，尽享城市繁华 市政：北仑区政府、凤凰山游乐园、体育中心、北仑人民医院（在建） 商业：家乐福超市、大润发超市、富邦广场 学校：北仑明港高级中学、宁波职业技术学院 北仑行政中心 凤凰山 北仑人民医院（在建） 北仑明港高级中学 本体分析-配套 S（优势） O（机会） T（威胁） W（劣势） 1、位于北仑中心，近邻区政府； 2、交通网络发达，通达性良好； 3、项目西侧临河，景观价值高； 4、自身配带商业，配套优势明显。 1、项目规模较小，限制条件较多； 2、地块东侧和北侧紧邻城市主干道，对住宅形成一定的噪音影响； 3、项目自带商业体，享受配套的同时也对住宅形成一定影响。 1、位处北仑中心，区位升值前景较好； 2、距1号轻轨线的长江路站仅500米距离，轻轨时代来临； 1、受宏观政策的影响，部分住房需求受到抑制； 2、受到周边项目的竞争压力； 本体分析-SWOT 目标客群 人是房子的主体 目标消费群体锁定 目标客群 本案的主力客户不是那些刚步入社会 的普通年轻人，而是已经进入社会工作5-15年左 右，年龄在30-45岁左右，事业已有所成就， 无论工作还是生活都处在上升期的社会中坚阶层。 目标客群 来源：新碶、大碶、小港、保税区 职业：外贸物流货代业、企业中层技术人员、泛公务员、公司高端白领等 目的：首次置业和改善置业均有，上班方便，就近置业 年龄：30-45岁 特征：进取、品味、善接受新事物、习惯本地生活 核心客户 重要客户 补充客户 来源：镇海、鄞州为主，少量市区客户 职业：公司高端白领、企业高级技术人员等其他高收入人群 目的：以高端首次置业为主，市区客户被高房价逼离 年龄：30-35岁 特征：年轻、进取、事业处于快速上升阶段 北仑本地客户 宁波其他区域客户 其他区域客户 来源：舟山、宁波周边县市及新宁波人 职业：经商、做贸易、企业管理层 目的：以进城置业为主，市区房价高，无法在市区购房 年龄：30-40岁 高端首次置业及首次改善置业是主要目标客群 项目定位 以高端首次置业和首次改善置业需求为主的 中小户型的中高端项目 项目定位 不做大户型项目的理由： 项目上市时，政策放松的可能性较小，高端需求受到抑制； 做中小户型项目市场风险较小，有利于资金回流； 地块规模小，社区特性不适合做大户型产品； * 问题一：我们处于什么样的宏观环境下？未来市场趋势如何? Part 1 未来趋势预判 政策因素 时事因素 市场表现 趋势判断 政策因素 宁波“限购令”升级为“禁购令” 宁波新国八条 政策因素 CPI高居不下，银根持续紧缩 今年2月份CPI同比上涨4.9%，CPI指数依然居高不下； 3月18日央行宣布，25日起上调存款准备金率0.5个百分点，可直接冻结4000亿资金，存款准备金率达20%，达历史最高位。 历史最高位 时事因素 “3.11”日本地震 中对日出口扩大 经济替代竞争 大地震发生后，日本的一些产业的产能会在一定时期内无法重启。因此，在日本的产能恢复之前，对于与其有一定竞争关系的中国企业，可能会订单增加，以填补其留下的空缺。 灾后重建的工作，致日本的内需会扩大，相应中国对日的出口也将扩大。尤其是日本的灾后重建，对于中低端的钢材和建材等产品的需求将大幅度上升，而这些产业正是中国的强项。 促进中国出口经济 日本是中国的重要的汽车和高档电子消费品的出口国，日本大地震，会使得这部分产品的消费者买不到货，或者是由于供应减少而需要支付高价。 大地震发生后，在海外的资金回流日本，以及受到避险情绪的影响，所以导致日元快速升值。大地震发生后，日元兑美元已经升值约3%，兑其他非美货币也大幅度升值，其中兑人民币也再次破“8”。 尚未出台. 影响面 支持面 日元汇率的升值，也会导致中国从日本进口的商品“变贵” 促进中国企业带来发展机遇 经济替代竞争 应对措施 可能将间接推升中国全国CPI水平 汇率影响 日本地震通过对进出口的影响可能间接推高中国CPI指数 市场表现 市场出现波动，成交量降至“冰点” 受政策影响明显，近期成交量迅速下滑，近周成交量下滑至200套以内。 市场表现 价格坚挺，但近期受禁购影响出现短暂下滑 受政策影响近期楼市表现为“刚需托市”，高端楼盘成交量下降导致成交价格出现不同程度下滑。 市场表现 市场促销力度开始加大，出现暗降趋势 [预判]2012年在银