2018山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)教学案例.pptVIP

客户分析 —客户需求 传统写字楼的“铅华”现象 根据世界卫生组织的研究显示，在密闭的写字楼中工作的人，患呼吸系统和神经系统疾病的比例比一般人多出45%。他虽然不会直接危害生命或对机体产生永久性伤害，但是对员工的工作效率，工作动能性产生的影响将使公司蒙受巨大的隐性损失。 传统写字楼六大弊端 有效层高低，造成空间狭小，给工作者拥挤压抑的感觉； 办公室不通风，自然采光差，造成资源浪费； 长时间等待电梯，公共交通不好，影响工作效率； 员工没有休息间或休息间条件差； 办公区附近很少有令人赏心悦目的景观； 工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀。 客户不再满足现有的低端写字间配置，厌倦了传统写字楼冰冷的、古板的、沉闷的环境。渴望着一种代表公司规模形象，有高档的装修，完善配置，健康的、愉悦的、人性化的、体现人文关怀的办公环境及办公方场所！ 2.写字楼市场分析 3.酒店市场扫描 市场/竞争/客户 1.政策分析 中小宾馆集群 邹平县大大小小的宾馆数量虽多，但生意普遍不错；特别是车站周边500米的距离内集中了不下50家宾馆，且生意不错，价值不菲；可见邹平县住宿行业仍有很大的空间，需求量巨大；工业区企业众多，往来客商的需求不容忽视。 工业区企业众多 住宿需求非常旺盛 老城区成为 外来客商住宿首选之地 车站区域急需高档次酒店 满足高端商务人士的需求 邹平县往来的外地客商，对于酒店行业需求量巨大。 酒店需求 问题界定和结构化分析 制定战略发展方向 产品建议 项目界定 项目定位 我们利用LIVQ模型对本项目发展方向进行验证 我们利用物业发展方向判断模型进行分析判断。 根据客户的实际情况，我们确定物业发展方向判断模型的四个参数权重。 物业形象Image 物业价值 Value 回现速度liquidity 容积率 Quantity 20% 10% 20% 50% 20% 20% 30% 30% 45% 45% 5% 5% 房地产市场 房地产市场 房地产市场 房地产市场 我们判断不同物业在各自市场的单位盈利水平估算。 物业功能组合 酒店 办公楼 大户高档公寓 小户型普通公寓 单位成本（元/M2） 2300 2300 2000 2100 单位售价（元/M2） 6000 6000 5100 5300 单位利润（元/M2） 3700 3700 3100 3200 酒店 写字楼 大户高档公寓 小户型普通公寓 回现速度 50% 9 9 8 8 物业价值20% 10 10 9 8 容积率 20% 10 10 3 8 形象10% 10 10 8 8 总评 9.5 9.5 7 8 本表只列出综合考虑本项目实际情况及市场现状后的可能情况，并非纯数学组合；未考虑地价因素。 根据邹平房地产市场分析及物业价值估算，通过LIVQ模型对物业组合验证，仍旧是底商+写字楼+酒店价值最高 项目战略发展方向 竞争战略 通过项目所面对的外因与内因研究，项目将采用底商+写字楼+酒店的物业组合，并使之相互依托，相辅相成，实现项目利润最大化； 开发战略 面对市场竞争时，我们抓住商业市场的热点，并抓住邹平写字楼发展阶段的特征，打造低成本，高形象写字楼，从而形成项目核心竞争力； 本项目的发展将会考量以下七点 是城市级的 是城市核心的 是具有标志性的 是区域峰值地价的 是有强烈城市意向的 是可回避竞争的 是可实现跨越式发展的 辐射全邹平的 是未来邹平的中心地带 能代表新时代的邹平，是城市的“一级” 项目高度高于城市中的任何区域 可辨识，明晰区别于其他区域 走差异化竞争，建立项目核心竞争力 尽可能的采取超越市场现状的手段 基地基本资料 地块占地587.67平方米，不足1亩地。按照写字楼的进深要求13.5-15米左右，需要占用齐明建材城的部分土地。图中所示A区域建议进行整体性规划。 A 规划方向1 商业裙楼 +酒店 底商+办公楼 规划示意 1栋18层办公楼+1栋11层酒店1-2层均包含底商。 城市广场 沿黛溪三路方向示意图 底商+酒店+办公 1-2层为联体商铺；3-5层餐饮娱乐；6-10层宾馆客房；11-18层办公楼 城市广场 规划方向2 问题界定和结构化分析 制定战略发展方向 产品建议 项目界定 项目定位 硬件配置 外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程 公共空间装修标准: 电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间 空 调：系统类型、运营方式、计量方式 网络地板：地板类型、离地面高度、实用性 配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店 软件配置 物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务 智能化系统：5A智能化 发展商品牌：发展商的影响力及关系网络 大堂 电梯间 卫生间 甲级楼宇要素 客户“埋单”的原因，也是项目卖点的