2018年04月南京升龙·汇金中心项目营销策略报告130p研究报告.ppt

推售策略总纲 整体开发·分批推售 小批量·多频次 集中开盘·逐步加推 推售原则 必须保证项目在市场高端形象与调性 必须保证一期营销推广的力度 必须保证打造细节品质给予项目形象支撑 必须保证可赋予推售产品一定升值空间 必须保证有较强实体样板间展示效果 必须保证一期产品符合市场主流需求 项目一期首批房源推售原则—— 一期首批产品价格要略低于周边项目，营造项目开盘即热销的局面； 一期推售产品必须要有强有力的营销推广措施，确保项目在市场上的话语权； 一期推售产品主力面积段为市场主流需求，满足集团现金流需求； 一期产品分批次推售，集中开盘，减轻销售压力，利用营销节点及氛围逼定客户快速成交； 一期首批产品价格要略低，为二批产品需预留价格提升空间。 同致行观点： 产品决定形象，形象决定价值，价值实现价格！ 核心思考：能够实现一期市场运作成功的关键在哪？ 推售顺序 A D 项目2013年整体可售产品约为64815.22㎡，分二批推售，推售节奏如图示： 1期首批—— C区A栋：3F-6F、10F-11F、14F-15F、18F- 20F、23F-24F、28F-29F（共15层） C区D栋：2F-4F、7F-10F、13F-16F、20F-22F（共14层） 推售面积：38416.54㎡ 1期二批—— C区A栋：7F-9F、12F-13F、16F-17F、21F-22F、25F-27F（共12层） C区D栋：5F-6F、11F-12F、17F-19F、23F（共8层） 推售面积：26398.68㎡ 推售策略 高、中、低区产品搭配推售，为后期产品预留升值空间。首批A/D栋产品选择偏重于中低区，便于快速消化；二批A/D栋产品偏重于中高区，提升一期利润空间。 批次 楼栋 楼层 标准层面积 标准层套数 房源量 产品面积 套数 面积（小计） 一期 首批 C区A栋 3F-6F、10F-11F、14F-15F、18F-20F、23F-24F、28F-29F（共15层） 1296.86 22 330 54.67 150 8200.5 48.93 120 5871.6 89.68 60 5380.8 C区D栋 2F-4F、7F-10F、13F-16F、20F-22F（共14层） 1354.55 --- --- --- --- 18963.64 一期 三批 C区A栋 7F-9F、12F-13F、16F-17F、21F-22F、25F-27F（共12层） 1296.86 22 264 54.67 120 6560.4 48.93 96 4697.28 89.68 48 4304.64 C区D栋 5F-6F、11F-12F、17F-19F、23F（共8层） 1354.55 --- --- --- --- 10836.36 合计 　 　 　 　 　 　 　 64815.22 “一个中心、四大基本点” 以客户为中心，拓展、活动、推广、销售执行为基本点，四条线并行，最大化吸纳客户 拓展线 推广线 活动线 销售线 策略执行总纲 营销活动 媒体推广 客户拓展 坚持以“客户”中心的营销策略方针！ 以大面积、高强度的媒体覆盖率最大限度提升项目知名度，促进来电，增大客户基数； 以多样化、多渠道的客户拓展大量获取外围客群资料，增大客户基数； 以频繁的营销、暖场活动挖掘维护前期老客户，同时吸引新客户到访，增大客户基数； 以营销现场SP配合、逼定手段促进客户下定，提高销售杀客能力，促进客户成交基数； 宽窄结合，质量齐抓，兵贵神速 以大众媒体为主，扩大项目在南京市场的知名度，保证稳定高效的来电来访； 以窄众媒体为辅，针对性的渗透项目目标客户群，保证客户的有效性； 销售执行 最大化吸纳“客户”为中心的营销策略方针 策略思路 1 2 3 营销推广的核心问题 营销推广阶段划分 活动策略 展示策略 客户策略 推广策略 4 5 6 营销核心问题——如何实现项目的市场影响力、升龙品牌成功进驻、销售工作的顺利开展？ 问题一：新项目的入市，面对原有的市场格局，项目形象如何建立？ 问题二：一流房企众多，如何突破，挤进前列？ 问题三：如何将强大的市场影响力转化为项目产品的销售上？ 营销核心 市场影响力 营销核心 如何建立市场影响力？ 明星造势、 活动赞助、 圈层联谊、 名人讲座 … 事件营销必须保持的坚韧态度和原则—— 高规格组织事件、活动，宁缺毋滥 事件必须与当期主力产品的目标客户兴趣点相一致 事件中必须涵盖项目推售信息，但产品细节不宜过度体现 产品信息应引发客户主动或偶然关注，而不能填鸭式输出 事件营销必须与大规模的媒体传播同步进行，最大化实现事件穿透力，最终实现不仅辐射目标客户，还需形成社会广泛传播 营销核心 事件营销：