2018年10月上海徐汇滨江1885-K-1地块可行性分析资料教程.ppt

需求总部办公基地的主流企业诉求 彰显自身企业形象 拥有便捷的交通 贴合企业个性需求 更舒适的办公环境 总部办公企业诉求 选择购买独栋办公首要考虑因素：地段交通便利、区域商务气氛、区域同行业聚集、配套齐全 - 企业CEO/总裁首要考虑因素 ?企业形象与独栋办公形象相符。 ?地段区域商务气氛良好，同行业聚集等。 - 公司管理层考虑因素 ?最好整栋购买，不受其他公司干扰，并且便于公司内部区域划分。 ?建议配备智能化的会议系统便于沟通。 ?附近周围有商务气氛较好的咖啡厅或茶室，方便与客户进行商务洽谈。 - 企业行业员工期望因素 ?希望周边有成熟的地面与快速交通的配套，能保证时间的可控性 ?希望大厦的1公里或者大厦自身就能拥有成熟的商务、生活配套设施（特别是24小时便利店） 便利的生活配套 安静、智能化的办公环境 同行业聚集地、便于交流 总部办公企业诉求 对独栋办公的硬件需求：安全、舒适、效率、方便、个性 -楼层净高：希望能超过2.6米，最好能达到2.9米，满足企业以及个人的个性化需求。 -温度：24小时的恒温效果，可调整所需温度，可控性第一位。 湿度：由于办公环境密闭，最好能提供增湿系统，上海秋冬季节比较干燥。 空气质量：由于办公环境密闭，最好能提供新风系统，保证内部空气质量良好。 -电梯：最好能缩短等候时间，希望在1分钟内，专门设置专门的VIP电梯，避免因层级不 同带来的尴尬处境。 -供水：最好提供24小时的热水（温控）供应。 网络：满足企业对于网络的速度以及安全性的要求。 楼板承重：建议局部楼板承重达到750千克/平米要求，满足企业特殊需求。 车位：设置独栋办公专属的地上、地下停车场，最大程度的满足停车数量，同时对于 特殊车辆（加长、加大、加高型）考虑其车位的特殊要求。 新风系统 优质安全的网络 总部办公企业诉求 对独栋办公服务需求：24小时、周到、个性化、效率 - 商务类： ? 专属服务专员：针对独栋办公配置专属的服务人员，进行一对一的专属服务。 ? 服务时间：部分企业是世界级公司，由于存在时差，是否提供24小时无时差的服 务，并且能有不同的语言翻译。 - 生活类： ? 就餐：希望在独栋办公内设置就餐区、茶水间，方便企业员工及客户就餐。 ? 休闲：希望有相应的针对不同层次和需要的健身场所，图书室、视听室等功能服务。 员工小歇的茶水间 提供专属的全天候服务 总部办公企业诉求 总部办公典型案例 公司名称：上海同策房产咨询股份有限公司 公司行业：房产咨询 公司规模：2000人 公司总部办公地址：静安区静安紫苑 办公面积：3000㎡ 购买理由：节省商务成本，改善办公环境。 企业固定资产增值保值， 作为企业上市资本。 企业整体形象展示，企业名片。 关键词：企业形象、资产配置 市中心 印象钢谷 钢领国际 中邦MOHO 上海总部湾 上河商务园 浦江智谷 总部1号 财富兴园 大业领地 名企公馆 慧创国际 A5 A5 A30 A30 A20 A20 A20 A20 A2 A2 A4 A4 A5 A5 A5 A6 A30 A30 A30 A7 A9 A30 A30 A8 台鼎中小企业园 创智天地 紫竹科技园区 万科VMO 目前总部办公产品多集中在外环外， 中内环内的总部办公产品十分稀缺 分布特征 2010年 1000-1500 1500-2000 2000-2500 2500-3000 成交套数 66 34 4 9 成交面积 79996.76 60812.29 8936.06 24133.25 成交套数比 58% 30% 3.50% 8.50% 2011年 1000-1500 1500-2000 2000-2500 2500-3000 3000-3500 3500-4000 成交套数 38 36 14 9 9 1 成交面积 47970.8 60648.79 30798.54 24628.73 30018 3571.22 成交套数比 35.5% 33.6% 13% 8.4% 8.4% 1.1% 全市大面积段办公产品主要需求在1000-2000平米之间，同时2011年以来2000-2500平米面积段的办公产品较2010年需求有较大幅度的上升，面积需求趋势进一步扩大。 大面积办公2010年-2011年成交分析 需求面积 单位：平米 万科VMO是由万科集团在上海的首个商业办公项目，与上海主要商业中心形成半小时商务圈路站。 创造“生态办公”、“绿色办公”的新环境。项目由独栋别墅办公、双拼别墅办公、多层标准办公三种产品组成。 别墅办公楼