2018年1月21日龙庭置业徐州70号地块项目定位报告141p研究报告.ppt

* 住宅部分建议——立面建议 本项目建议法式新古典风格，理由有以下几点： 成熟性——近几年全国1、2线城市法式古典风格施工技术和材料供应都比较成熟，操作性较强； 差异性——当地法式新古典风格不多，从建筑细节上做出品质和差异，体现项目高端性； 可融合性——住宅与商业两种不同业态可进行合理融合； 震撼性——这种建筑风格视觉冲击力较强，材质感突出，客户认可度较高，能够充分支撑产品的高价。 * 住宅部分建议——立面建议 法式新古典 法式古典建筑风格的主要特征： 1、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。 2、效果贵族风格，高贵典雅。 3、细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究。 4、建筑多采用对称造型，屋顶上多有精致的老虎窗 户型设计依据—— 一方面，面积段迎合市场需求；另一方面，户型内部设计符合项目整体定位，以改善型户型设计为方向。 功能与总价和谐——房价在上升，购买压力增加，户型对于功能齐备的要求也加大，户型面积设计应理性，居住品质要求也在同步提升； 平衡要求——户型设计时应注意各种尺度的平衡，避免一些尺度大而另一些尺度使用不便，或造成一些空间比例的不合理； 满足不同消费者需求——不同产品的设计满足不同客户群的需求，做到客群均衡。 * 住宅部分建议——户型思考 * 住宅部分建议——户型思考 物业类型 空间 户型面积段 备注 独联 端户 280-360平米（不含地下） 三面庭院，地下室，局部户型带阁楼，电梯设置 中间户 240-320平米（不含地下） 前后庭院，地下室，多露台设计 叠加 下叠 220-280平米（不含地下） 送庭院、地下室 上叠 180-240平米（不含地下） 送露台阁楼 注：结合限高要求，局部户型可进行夹层设计，实现赠送空间。 结合市场调研和本项目定位思考，建议本项目各物业类型面积段： 主流产品 洋房产品 叠加产品 独联产品 主力成交面积段 （地上面积） 140-160 180-250 250-400 市场竞争个案产品列表： 户型建议总思路 独联户型设计要点： 端户型：280-360平米（不含地下），三面庭院，局部户型带阁楼，和电梯设置。 中间户型：240-320平米（不含地下），前后庭院，多露台设计。 设置下沉庭院或双首层，形成“前n后n+1”的设计，打造开放式步入式花园层及采光地下室。 户型层高不低于3.3，局部空间设置挑空，增强舒适度和空间感。 叠加户型设计要点： 下叠户型：220-280平米（不含地下），送庭院，地下室。 中叠户型：220-260平米（不含地下），送露台，挑空空间。 上叠户型：180-240平米（不含地下），送露台，送阁楼。 下叠户型底层设置下沉庭院，提高地下室的实用性，单独设置出入口，增强居住别墅感。 中叠户型设置大面积空中露台和局部挑空空间，增加居住的舒适度和空间感。 上叠户型赠送送顶层的露台和阁楼空间，增强户型附加值。 户型层高不低于3.3。 * 独联户型参考1 独联参考户型 面积：256M2 * 独联户型参考2 B1层平面图 B1夹层平面图 户型名称 套型 建筑面积（㎡） 阳台与挑空赠送面积（㎡） 阁楼层赠送面积（㎡） 地下赠送面积（㎡） 花园（㎡） 独联 三室两厅四卫 265 20.68 35.03 148.18 47.95 合计 　 赠送总面积 203.89 468.89 * 独联户型参考3 一层平面图 二层平面图 户型名称 套型 建筑面积（㎡） 阳台与挑空赠送面积（㎡） 阁楼层赠送面积（㎡） 地下赠送面积（㎡） 花园（㎡） 独联 三室两厅四卫 265 20.68 35.03 148.18 47.95 合计 　 赠送总面积 203.89 468.89 * 独联户型参考4 三层平面图 顶层赠送层平面图 户型名称 套型 建筑面积（㎡） 阳台与挑空赠送面积（㎡） 阁楼层赠送面积（㎡） 地下赠送面积（㎡） 花园（㎡） 独联 三室两厅四卫 265 20.68 35.03 148.18 47.95 合计 　 赠送总面积 203.89 468.89 * 叠加户型参考1——下叠 下叠户型 * 上叠户型 叠加户型参考1——上叠 精装修及设备偏好 精装修方面，由于对装修质量及风格方面具有个性化要求等原因，近八成受访者表示不能够接受用精装修交付的产品。 在精装材质及设施方面，由于徐州地处淮河以北，天气条件等因素使得10位受访者无一例外均表示出了对于供暖设备的关注。 项目形象方面，近七成客户表示奢华、显贵、高端品质、标签化、符号化的项目特质对其具有较强的吸引力，而仅有三成被访者表示更关注项目的人性化设计。 排名 特征 1 户型正南朝向 2 全明通透 3 奢华立面用材 4 高附加值（赠送空间） 5 震撼的样板景观段 在其他产品特征