2018天津星港国际定位调整中期沟通(压缩)44p资料教程.pptVIP

3. 赠送面积应用实例参考 飘窗运用|公摊私有|高度变化|内部赠送|公共空间 内花园或入户花园； 内阳台； 弹性空间预留； 阳台可改厨房； 空调机位改生活阳台等 两房变四房 （建面85，赠送约7㎡） 通过天井赠送， 交楼后搭板改为卧室； 内花园面积算一半， 可改房间； 3. 赠送面积应用实例参考 飘窗运用|公摊私有|高度变化|内部赠送|公共空间 内花园或入户花园； 内阳台； 弹性空间预留； 阳台可改厨房； 空调机位改生活阳台等 内花园，可改 餐厅 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 星港国际定位调整中期沟通 谨呈：天津三嘉华投资发展有限公司 2008.12.06 沟通思路 What-定位调整方向是什么？ 二 初步经济测算 四 Why-为什么进行定位调整？ 3 一 How-产品调整如何开展？ 3 三 1.经营模式定位调整 2.市场定位调整 3.客户定位调整 4.项目精神属性定位调整 5.户型配比调整 1. 经营模式定位调整： 　项目核心驱动力未变，仍以公寓驱动，但更倾向满足自住的居住功能 综合体组合 以 公寓(国际公寓+商住公寓)为核心动力 以独栋为特色，跟随空港商务发展契机 商业(特色商业街+集中式商街)为补充配套的组合方式。 偏向自住的居住社区 以 公寓（国际公寓+商住公寓）为核心动力 商业（特色商业街+集中式商业）为补充配套的组合方式。 经营模式定位| 市场定位| 客户定位| 项目形精神属性定位|户型配比 调整方向： 取消商务独栋 　天津别墅销售趋于停滞，EOD、远洋新干线独栋月均销售不足2套，实现溢价风险过大； 　金融危机影响下，中小企业生存发展面临较大威胁，办公置业需求被明显抑制； 倾向自住的居住社区 　淡市下投资客户受到极大冲击，满足刚性需求的主流自住产品，销售安全性较高。 补缺者 跟随者 挑战者 寻找大盘的产品空档， 瞄准市场缝隙，挖掘客户 搭便车，借势，通过高性价比与适度差异体现项目竞争力 改变游戏规则，强调新的评价标准，强调产品的特色和价值 大盘 小盘 小盘 大盘 小盘 大盘 大盘 小盘 适用性 评价 存在大盘明显空档与市场可见空间 直接规避竞争，风险低，价格实现受大盘影响较小 适用范围较广，小盘开发难度相对较低 适用于规模足够大，客户成熟度高市场 可借势发力，市场风险较低，价格实现受较大制约 市场接受度难控，风险大，价格实现有可能超越大盘 2. 市场定位调整：跟随者 补缺者 面对区域内大盘供应，通过高附加值的低总价产品制胜，以小搏大 经营模式定位| 市场定位| 客户定位| 项目精神属性定位|户型配比 机会 东部低总价置业首选 单身公寓的一房供应空缺 20-30万二房供应空缺（可通过赠送面积实现一房变二房） 独栋、公寓均为区域内已有供应产品，参照区域内大盘的价格平台，通过高性价比体现竞争力 项目本体存在一定限制条件 新的评价标准建立难度较大 淡市补缺突围 旺市借力打力 最终使用客户：本项目的最终使用者为区域内的小企业客户和居住客户，其中居住客户包含了产业园区的人口和城市挤压下的郊区化人口。 购买客户： 区域目前居住氛围的欠缺 项目的商业地块属性 产品的投资属性 区域发展潜力 项目的购买客户主要为投资客户，小部分最终使用客户 3. 客户定位调整 投资客户基本消失，最终使用客户趋同于购买客户；目标客户集中于结婚、安居等刚性需求的空港产业人口、东部地缘性客户；客户大部分为首次置业，购买实力有限，受低总价优势吸引较大； 经营模式定位| 市场定位| 客户定位| 项目精神属性定位|户型配比 前期客户定位：以投资客为主 总部花园 （Business Park ） 生态办公、休闲、科技居住的三位一体 项目前期精神属性定位： ４.项目精神属性定位调整 经营模式定位| 市场定位| 客户定位| 项目精神属性定位|户型配比 新青年社区 （New Youth Community） 新青年置业首选、轻松融合生活与工作的多种可能 项目精神属性定位调整： 5. 户型配比调整：严格控制产品面积，从而严格控制总价 经营模式定位| 市场定位| 客户定位| 项目形象定位|户型配比 公寓及商住均以一房产品为绝对主力产品，并把一房产品细分为2类产品：　　1）一房变二房：通过面积赠送，可实现60-70㎡的一房变二房，与区域竞品提供同样的使用面积，但客户购买的建筑面积更少、付出成本更低；　　2）更小单身公寓：通过减少公摊面积，实现单身公寓一房的建筑面积更小（40㎡以下）、使用面积更大，总房款置业门槛更低。 沟通思路 What-定位调整方向是什么？ 二 初步经济测算 四 Why-为什么进