2018山东省龙翔中央公馆阶段营销建议报告（51页）讲解材料.pptVIP

* 软文示意 高品质的生活社区无一例外总是伴随着成熟的商业配套。龙翔·中央公馆雄踞菏泽纵观天下，开发以来城市中央品质社区的形象深入人心。部分黄金旺铺即将隆重推出，在此之际向菏泽各界人士广泛征文，文章体裁、字数不限，欢迎各位踊跃参与投稿！ 投稿者可以从现实生活过的社区配套的商业设施或理想中的社区配套的完美商业中心两个方面进行阐述，用文字营造出心目中最完美的商业中心。 * 账单、DM 电信账单、DM直投，有效锁定目标，迅速直效传达项目信息 * * 推广工作目的：对周边县市的产品形象概念植入，通过主入口样本绿化吸引客户眼球，突出项目菏泽顶级首府形象地位，传达销售信息。 推广策略：媒体投放主要集中在户外横幅、手机短信等低价直效推广方式，重点扩大目标客群，有针对性的对周边县市客群进行推广宣传。 * 菏泽 定陶 东明 曹县 巨野 鄄城 主要拓展县市 * 1.1 销售回顾 09年7月至11月，团购推出12、15、18号楼，共199套房源。 4月5日，进驻售楼处 5月8日，推出VIP卡销售 9月27日，开始销售14#、16#、17#、19#楼 10月23日，正式开盘，并推出13#楼 * 销售工作节点 1. 3. 2. 4. 5. 1.1 销售回顾 推案时间 栋号 总套数 实际进入市场量 已售套数 未售套数 去化率 说明 10月23日 13# 68 62 20 42 32% 最后开盘大户型，遇到销售阻力 9月27日 14# 107 100 79 21 79% 一期主力房源，去化超过80%。 16# 68 58 53 5 91% 17# 102 96 82 14 85% 19# 44 37 33 4 89% 12# 19 12 7 5 58% 团购剩余房源 15# 10 10 8 2 80% 18# 8 7 4 3 57% 合计： 426 382 286 96 75% 整体去化达75% * 一期房源去化情况 数据截止至11月21日 1.1 销售回顾 户型面积 总套数 实际上市量 已售 未售 去化率 80-100 31 23 19 4 83% 100-130 148 137 129 8 94% 130-150 157 141 118 23 84% 150㎡以上 64 60 20 40 33% 复式 26 21 0 21 0% 合计 426 382 286 96 75% * 各面积段去化情况 1.1 销售回顾 VIP卡销售： 本案在5月份顶住了政策压力，施行VIP卡销售策略，经过3个半月的市场积累达到富有成效的客户累积效果。在宏观政策强力打压市场低迷的情况下，至项目开盘前共出售385张VIP卡，同时为项目开盘取得成功奠定了坚实的基础。 * 1.1 销售回顾 开盘热销 在竞争项目开盘接连失利的市场担忧下，9月27日正式推出14#、16#、17#及 19#四栋房源，本案开盘当天就取得147套的骄人业绩，令业界赞叹，创造了菏 泽房地产市场的销售奇迹。而价格方面，也突破了原有菏泽的市场最高价，成为 价格高杆样本。 成功的业绩证明了项目的定位及规划得到市场认可，同时本案的一系列营销策略 及现场执行成就了本案的热销，本案成为菏泽最高档次标杆楼盘。 * 1.1 销售回顾 13#楼销售 13#楼是在在中央出台第二次有史以来最 严厉的调控政策背景下，同时即将进入传 统市场淡季的情况下，进入市场，但在恶 劣的市场环境中一个月销售期内成交20 套，去化率近三分之一。 除市场及政策因素外，13#楼为景观王座 全部为大面积产品，总价超过70万，在菏 泽市场属于金字塔顶端客户，受众面非常 小，销售速度较传统户型缓慢也属意料之 内。 * The Problem ★大面积 ★高单价 ★高总价 1.1 销售回顾 关于价格 本案开盘均价突破菏泽原有价格高端标准，热销的事实证明市场对高单价的认 可，创造菏泽房产市场价格新体系，成为名副其实的价格领导者。 在新的价格体系确定后，公园一号等竞争楼盘也相应调整了价格策略，采取跟 随策略，近期也取得了优异的市场表现。而本案后续没有相应产品跟进。 * 虽然单价提高得到市场接受，但受到菏泽客户购买力水平的限制，总价60万的价格上限依然难以突破，60万以上总价段客户群骤减。 1.1 销售回顾 开盘引爆菏泽高端市场，成为当之无愧的明星楼盘。 经过开盘及强销，项目整体去化达到75%，已基本完成预定销售目标。 剩余房源以大户型、高层房源及顶层复式为主。 13#楼大户型受总价影响，遇到销售困难，成为后期销售重点。 * 1.2 媒体及活动回顾 * 报纸 短信 户外 电视字幕 网络 封面丽人秀 传统媒体 新兴媒体 看房直通车 户外成为挖掘客户的最有效的工具！ 媒体通路KPI 挖掘客户资源的九种武器 SP活动