2018年12月株洲珠江北路项目市场调研资料教程.pptVIP

面积区间90-110占25%，110-130占较大比例，达到35%，需求面积相对适中，与市场在售项目户型面积基本类似； 付款方式上，有经济实力的企业高层较倾向于一次性付款，但大部分选择银行按揭。 需求户型面积\付款方式选择 付款方式以按揭为主，主力需求面积在110-130之间，说明以家庭群居为主 市场篇 客户情况 购房意向：天元区事企业单位有六成工作生活在此的人士在本地没有物业，且计划1-3年内购房，首次置业需求明显 购房区域：天元区为首选，工作地点离家近，子女入学方便接送。 户型要求：企事业单位青年群体以紧凑型2房、3房为主，满足三口之家（二人世界）居住要求，注重空间实用性；企事业单位中年群体以宽敞型3房、4房为主，满足三世同堂（老人、子女）居住要求，注重空间舒适性；当地生意人需求以3房、4房为主，注重空间的舒适性。 产品要求：追求内外环境优美、安全私密的社区，社区不仅仅需要提供单一的居住功能，还需要能够提供休憩的空间，与亲朋好友交流的场所。 天元区客户需求情况 市场篇 客户情况 客户特征研判 属于天元区的中高收入人群，资金较为充裕（至少能承担首付与月供），置业需求旺盛 购房为了满足居住要求，提高生活质量 对产品价格重视度较高，消费趋于理性 对建筑形态、产品结构有较高的关注 主要为天元区客户，内向需求特征明显 客户对交通条件、生活环境、产品品质提出了较高的要求 市场篇 客户情况 市场篇 客户情况 客户追踪——栗雨工业园已入驻企业情况 市场篇 客户情况 客户追踪——潜在客户组成及产品承受能力 注：09年株洲市统计局统计城镇家庭的房价收入比为5.86倍，处于3—6倍的合理区间。此处核算以6倍为标准。平均单价以2011年市区预期均价3450元/㎡为标准。 以工业园区内数量最庞大的普通员工为主力潜在客群，以合理房价收入比的最大值核算，他们所能承受的产品面积在70-122㎡，为适中的二房、偏紧凑的三房和适中的三房产品。 企业的中层管理人员，可承受产品面积较大，在139㎡以上，为舒适型的产品。 企业高层管理人员收入水平高，可承受价格较高、面积较大，属于高端客户。 株洲市民的地缘性非常明显，在购房地域方面，基本以居所及工作地所在区域为首选；天元区地处河西，除了较高端的客户，大多数河东客户不愿意在天元区购房，区域外客户导入存在相当大的难度。 天元区客户需求集中在90-130㎡的二房、三房产品，首次置业需求明显，对价格较敏感，基本在3500元/㎡以内，同时对各类配套、产品品质有一定要求。 栗雨工业园为片区市场带来了较广泛的潜在购房群体，其可承受产品面积约70-122㎡，另可挖掘的潜在中端客户可承受面积在139㎡以上，对舒适型产品有需求。 市场篇 客户情况小结 当前实体经济稳步增长，整体经济背景向好，将难以出现如08年的市场低潮期； 当前楼市调控主要针对流动性过剩及投资投机需求，调控仍将是一个较长期的过程； 一线城市的楼市调控挤压出大量热钱和部分自住购房需求，将分流至二、三线城市，株洲市场明年将迎来较明显的返乡置业潮； 通胀率继续攀升，资金贬值压力加重，将刺激更多的人进入市场购房以求资金保值，市场需求将持续走高。 市场篇 总结 宏观面 市场篇 总结 随着天元区栗雨中央商务区的开发热潮以及湘银、美的等百万平米大盘于明年上市，明年的供应量将稳中有升； 由于通胀压力加重、一线城市调控挤压的返乡置业潮等因素，明年销售量将出现较大幅度的增长； 成交价格将继续稳步攀升，并将达到一个新的高度。 市场面 市场篇 总结 市场供应集中在适中偏舒适的三房，此类产品面临的竞争最为激烈； 产品面积越大，总价越高，客户对价格的抗性越大，销售速度则越慢； 随着市场均价的拔高，而购买力的提升并不能跟上价格的上涨速度，各类产品总价不断拔高将导致客户需求面积逐步缩小，二房以及紧凑型三房将成为未来市场潜在的焦点产品。 产品面 市场篇 总结 株洲客户地缘性强，偏好于就近置业，区域外客户导入面临较大的阻力； 栗雨工业园区提供了数量可观的潜在客群，此类客群的可承受产品与天元区客户需求的产品基本吻合，对价格较敏感，产品面积选择偏向于紧凑实用。对居住环境、各类配套以及产品品质有一定的要求。 客户面 第三章——竞争篇 竞争分析 竞争启示 重点关注项目： 协力项目、恒丰项目、美的项目、慧谷阳光、尚格名城、山河锦园、湘银项目 尚格名城 美的项目 协力项目 湘银项目 山河锦园 恒丰项目 慧谷阳光 竞争篇 竞争分析 竞争篇 竞争分析 协力项目 17+1层 17+1层 16+2层 项目共4栋18层小高层，两栋点式、一栋板式、一栋点板结合。根据当前规划，项目底商分布于单体楼栋1、2层，相对独立，体量约4000㎡左右。 项目地块基本完成土地平整，尚未有工地围挡，还未进入形象