2018年12月绿地商业集团调研报告（33页）资料教程.pptxVIP

绿地商业集团调研报告1. 绿地商业地产发展概况1.1 绿地集团商业地产发展概况绿地概况 绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月，主业为房地产，能源、金融等相关产业。在2013年中国企业500强中位列第55位，在《财富》世界企业500强中位列第359位。 2012年，绿地综合收入约2001亿元，同比增长35%；房地产板块收入约1078亿元。其中商业（含办公）收入约占房地产板块总收入40%，超过400亿元。转型商业 2005年开始，绿地向商业地产转型，转型重点为超高层建筑。目前全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造的。 绿地在超高层建筑运营上有别于国际传统，按照国际传统模式，物业全部持有，长期经营，回收周期长达15到16年。而绿地是酒店、商业等核心物业持有，办公楼能卖的全部卖掉，这样2到3年就能收回成本。 目前，绿地在建的商业地产项目超过2000万平方米，持有的部分超过350万平方米 （17.5%）。1.1 绿地集团商业地产发展概况通过绿地集团整体组织构架图可以看出，商业集团与各个事业部并列。绿地集团执行副总裁张蕴任绿地商业集团董事长。1.1 绿地集团商业地产发展概况绿地在商业地产领域产品线较长，既开发高档商场，也开发普通商业街；既开发星级豪华酒店，也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型的，也有出售型的，租售并举。绿地商业模式 2013年，绿地集团将旗下商业地产业务收入占全部销售收入的预期比例提升至近50%，与传统住宅业务平分秋色。 在商业地产未来战略布局中，绿地将继续延续超高层优势，而产业园投资以及高铁站商业区将成为未来新的战略核心。 绿地与正大探索新的合作模式。在购物中心项目上，正大为绿地提供商业业态支持，绿地则为正大提供建设工程支持，也在商办项目上向正大输出运营管理经验，实现“产品输出”向“智力输出”的转型。1.2 绿地商业集团发展进程作为绿地集团商业地产管理总部，绿地商业集团目前共有员工约200人，管理的项目遍及上海、北京、南京等全国24个省近60座城市。绿地商业集团发展历程（大事件）1.2 绿地商业集团发展进程目前，商业集团 持有并管理10余个已开业商业综合体，近100万平米，年租金收入逾10亿元。 先后与沃尔玛、正大集团、百联集团、百盛集团、上影集团、国美电器缔结战略合作。绿地商业集团2012年的动向2012年回归一二线城市，重点投建大型服务业综合体项目。2012年6月首个商业购物中心项目——北京绿地缤纷城开业。2012年7月受正大委托建设北京超高层项目，由“产品输出”转向“智力输出”。2012年9月第二个直管运营商业项目“海外滩·名品汇”开业。2012年10月绿地韩国旅游健康城项目开工。2012年12月同西班牙MELIA酒店集团达成合作协议，绿地“铂骊”酒店入驻德国。1.3 绿地商业集团具体操作办法1.3 绿地商业集团具体操作办法经营模式目前绿地的大部分盈利来自商办部分，一般办公是住宅价格的1.5倍，商业是住宅的2倍，而住宅土地价格高企和快周转，利润反而不高；绿地商业集团是一个独立的法人，有核算账户，有投资职能，自己也投资开发项目（例如浦江乐和城），其下面的运营管理公司是二级法人；优质资产划归商业集团，返租的资产等也归在商业集团旗下，这样商业集团的整体经营情况可实现较平衡的发展；团队考核除商业集团外，绿地各事业部的商业团队发展也很快，例如事业一部，商管团队已经很强大（180人左右），也已经发展出了两级构架，也可作为商业集团；各事业部商业团队的考核，商业集团和事业部一起考核，其中以商业集团为主；管理半径在一些好的项目上，商业集团（或事业部的商业部门）直接管销售（上海万科现在也是商业直接负责销售）；拓展商业项目，销售型商业的项目定价，一定要获得商业部门的确认和认可，这样可以保证商业项目的存活，即使前期补贴，后期也有可能使运营收入和返租租金比较匹配；管理职能在一些项目上，商管公司已经成为业主，例如北京大兴项目的业主总经理即为北京商管公司总经理王志明（开发公司的图章交给商管，办公等其他物业的物业管理由商管负责）。2. 绿地商业产品线及销售模式2.1 绿地商业三大产品线介绍绿地商业综合体从高端到低端分为“四海”、“八方”、“人和”三大产品线。产品线类型特征产品名称命名方式代表产品地标型主要包括地处一、二线城市核心区位、具有极强综合性和聚合性、以高端购物中心和5A级写字楼、高星级酒店为核心的商业综合体“绿地中心”“绿地中央广场”按照其中所含高层建筑高度分别命名南京绿地中心、蚌埠绿地中央广场区域型主要包括地处主要城市副中心、区域商务核心区，集主题百货、精品零售、品牌餐饮、休闲娱乐为一体的大型综合购物中心“绿地新都会”“绿地缤纷城”“绿地缤纷城”特指地处高铁站前广场、轨道交通枢纽中心的商业项目，部