2018年3月东莞寮步西溪地块前期策划报告66p教学案例.pptVIP

地块周边配套 —— 教育资源多 文化氛围浓厚 寮步中心区 约10分钟车程内生活配套 ◆幼儿园4所 ◆小学8所 西溪小学 凫山小学 河滨小学 香市小学 明珠小学 德才小学 蓝博小学 松山湖南方外语小学 ◆中学1所 香市中学 ◆社康中心4所 ◆另有邮局，影剧院，商业城，菜市 场，文化中心，文化广场，图书馆， 酒店及百货等。 地块周边配套 ——与名校为邻 寮步镇西溪小学 先后被评为： “镇教育系统文明学校” “镇德育工作先进单位” “市文明学校” “市一级学校” “市绿色学校” 地块的优势—— 位于岭南名村西溪古村，可将此做为亮点，营造有一定岭南文化的特色楼盘； 周边名校众多，有良好教育配套资源； 临近莞深高速、莞樟路、松山湖大道、东部快速路，交通方便。 SWOT分析 地块的劣势—— 外部无景观资源； 地块区域属于商品房待开发空白区，区域认知了解度缺乏？？； 地块的机会点—— 目前西溪村尚无相类似的商品房楼盘项目，具唯一性，独霸一方； 地块面积较小，适宜做紧凑居家户型，实用低价，有利于速销速回。 地块的威胁点—— 周边相近片区的竞争楼盘较多且盘大品质较高，会截留掉本项目部分客户； 应在设计等方面强化项目自身优势及特点，做差异化产品，取长补短。 SWOT分析 结论 ◆地块所处区域独有岭南名村地理文化特色，片区教育资源丰富，建议以上两点做为本项目推广定位的主打方向； ◆地块规模及周边环境，建议项目的产品——档次不宜过高、户型不宜过大、定价不宜过高，建议以小而精致为主要户型的定位方向； ◆商业沿街面是提升地块总体收益和回报的关键点； ◆弱化劣势，放大优势，建议使用亲民式营销策略，迅速打开突破口提高市场占位。 客户定位 产品定位建议 项目名称建议 客户定位 —— 项目指标再审视 项 目 占地面积㎡ 总建面积㎡ 容积率 总户数 层 高 商业 星城国际 11万 36万 2.73 2977户 18-28层 社区商业 香缤雅苑 3.3万 10万 2.5 975户 10栋16层 5000平米 本案 2.7万 6.7万 2.5 ？ 不限 10000平米 地块及建面 小（但可以做到小而精，小而有特色） 与它们相比，我们有什么，我们还将有什么—— 地域人文特色+优质的教育资源+本区域的唯一性 +超高性价比实用+总价相对较低 什么人需要这样的房子——本地中等收入自住客+东城莞城等地投资客 客户定位 ——客户特征 区 域：主要分布在寮步西溪片区，其它片区及东城为辅 职 业：企业中层职员、个体工商户 年 龄：25岁—45岁 / 70后80后为主 家庭结构：一家三口或年轻的未婚及待婚人士 关注户型：两房（80平米左右）、三房（100平方左右） 置业目的：孩子上学方便、自住、投资 关键词：本地片区、自住、70后80后 客户定位 —— 整体构成比例 本地新生代 公务员、教师、医生等群体 公司职员和个体工商户 投资客 占5% 占5% 占10% 占20% 占60% 25-45岁 25-45岁 30-50岁 20-30岁 30-50岁 港台人士 客户定位 —— 项目目标客户锁定 特征区分 第一目标客户 第二目标客户 所占比例 70% 30% 年龄 25-45 25-50 户籍构成 本地户籍人士、省外户籍为主 省内户籍为主 区域来源 西溪及相近片区为主 寮步、东城、莞城及石碣、深圳 职业构成 公司企业管理人员及技术人员 周边个体工商户/学校老师/政府公务员 其它职业本地常住人口 小型私营企业主 其它投资客 本地新生代 收入状况 家庭月收入：5000-10000元 家庭月收入：8000 -15000元 购买动机 满足在本地工作及生活居住需要 中止租房计划，改善居住环境 “跳跃式”购房，实现购房一步到位 改善居住环境，提高生活品质 投资，注重投资回报预期及未来升值空间 婚后与家人分开独立 购买特征 户型：二房、三房 面积区间：70-100㎡ 总价：30-50万 户型：小二房、三房，较少四房 面积区间：100-120㎡ 总价：40-50万 个人感觉：有30%以上的购买客户是为了孩子上学方便！ 产品定位 ——整体风格建议 中式人文风格元素 产品定位——整体风格建议 清远·云山诗意: 首期8万㎡为11栋6层情景房，4栋11层小高层，2栋24层高层，配套有会所及商业街。 在建筑风格风面，将传统的徽派古建筑经过提炼和升华，通过现代技术手段和装饰材料，运用徽派建筑的色彩技巧将徽派传统的民居建筑的特点用一种现代而且简约的方式表现出来，将现代的技术和传统的建筑风格有机地结合，创造了现代、建筑、文化三位一体的和谐人居新理念。 产品定位 ——整体风格建议