2018密云“怡水园”地块可行性研究报告——市场研究部分40p培训资料.pptVIP

2009年区域内新增供应量比较大，但主要为已有项目君山高尔夫别墅、琉森湖庄园、天恒别墅山等项目的后期产品。去年销售的主要拉动者是密云的君山高尔夫别墅和怀柔的天恒别墅山。其中君山国际高尔夫别墅主打的高尔夫环境随着园区的日渐成熟受到越来越多人群的青睐，其成交量和价格也提升较快。 可见消费者越来越重视社区高品位的社区园林环境和精致的景观小品，这也是我们地块开发应重视的关键点。 竞争环境分析小结： 第三部分：规划设计分析 由于目前尚不掌握“怡水园”的规划设计方案，故暂不做分析。 第*页 第*页 第*页 密云“怡水园”地块可行性研究报告 ——市场研究部分 注：本报告采用了动画效果，为了您能更好的解读本报告，请用幻灯片模式浏览。 北京思源兴业房地产经纪有限公司 2010年4月 第一部分：项目概况 1、宗地位置及现状 2、周边的环境、配套 3、规划控制要点 1、宗地位置：交通便利、山环水绕、自然环境极佳。 该项目距京承高速密云出口(16出口)约1公里，距密云县核心区约1.5公里，自驾车约45分钟既可到达北三环。项目南侧紧邻白河大堤及由橡胶坝阻隔而成的人工湖。同时，南侧远眺可远观素有“天然氧吧”之称的密云南山。因此项目所处位置交通便利、山环水绕、自然环境极佳。同时应考虑到北侧的三辰化工厂区及社区内的高压线会对项目造成不利影响。 怡水园地块 清华同方工业园 东吉路 三辰化工 白河 白河 京承高速 顺密路 水源路 东吉路 项目四至：西侧紧邻东吉路交通便利；东、南两侧 被白河环抱，风景秀丽；但北侧的化工厂可能会对 项目的销售带来些阻力。 北侧 三辰化工厂区 东侧 白河大堤 白河水域 东吉路 西侧 南侧 项目地块现状：容积率较低，但建筑外观陈旧、户型设计不够理想；地块内有高压线穿过，而且根据线的走向可能无法深埋；东侧一排建筑距离外墙不到一米，有明显安全隐患。 建筑外观 高压线塔 室内户型 东侧建筑距离外墙过近 2、周边的环境、配套：生活、医疗、就学、休闲等配套齐全便利。 利宝高尔夫 首师大密云中学 妇幼保健医院 大星发超市 利君盛发超市 第六中学 第六小学 第四中学 第二小学 中加公园 亚澜湾 京承高速 顺密路 水源路 脑血管病医院 京密路 北京—密云城铁S3线将在2015-2020年通车，届时项目交通优势将和区域价值经更加显著。 经过： 北京站－北京东站－顺义站－马坡站－牛栏山站－庙城站－怀柔站－密云站。 3、规划控制要点：低容积率对项目品质提供有利保障，但项目总体量较小不利于 打造大规模高端别墅社区。 科目 内容 规划用途 住宅（独栋别墅） 占地 134.3亩（89552㎡） 容积率 0.4 建筑面积 37771㎡ 第二部分：市场分析 1、宏观住宅市场研究 2、别墅市场研究 3、区域竞品项目分析 4、区域市场目标客层研究 重要政策措施频出，旨在控制房价的飞快增长，但目前尚未看出价格下降趋势。 《国十一条》——已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。 《国十一条》——对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 2月26日，北京市住房公积金管理中心发布《关于调整“二套住房”住房公积金贷款首付款比例的通知》，通知要求自2010年3月1日(含)起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金贷款(含个人住房组合贷款)，其贷款首付款比例不得低于40%。 1、宏观住宅市场研究：政策环境 从2009年初至目前，北京市商品住宅市场呈量价齐升态势，今年1、2月份略有回落；市场供应量下降而需求量相对处于增长势头，消费者购房意愿依然较强。 1、宏观住宅市场研究：整体市场供小于求，消费欲望较强。 2010年2月份 本市房价环比涨幅持续回落。 房屋销售价格指数环比上涨0.4%，涨幅比上月回落1.1个百分点 同比上涨10.7%。 房价增长速度放缓，但依然呈现明显涨幅，四环内房价增长幅度最明显，刚性需求客户向外围分散成为必然趋势。 四环内 1月至2月 四环至五环 五环至六环 六环外 1、宏观住宅市场研究：刚性消费意向在向市区周边转移，重视性价比。 数据来源：思源地产研究院 1、宏观住宅市场研究：地块处于密云新 城规划中的绿化核心区，升值潜力巨大。 北京密云新城县域空间结构形成“一库一城三区”的县域空间结构一库即以密云水库为中心的水源生态保护核心区一城即密云新城及周边城镇建设区三区即西部生态旅游区、东北部人文自然旅游区和东南部绿色产业发展区 本