2018山工·济南高新区牛旺庄项目定位及物业建议112p研究报告.ppt

以客户为导向的项目发展策略 建筑设计建议 规划设计建议 景观设计建议 配套物业建议 地块价值评估 户型设计建议 地块价值评估 地块价值解析—依地块资源不同，确定商业和住宅价值排序 住宅价值评价五要素 商业价值评价五要素 邻里区位：地块间的关联 景观与配套资源 外部环境影响：噪音、环境 地块尺度：地块大小和形状 昭示与进入 对外辐射度：辐射范围和级别 人流聚集度 商业尺度：尺度和形状 进入及昭示性 沿街状况：沿街方向和长度 住宅价值排序 商业价值排序地 5号 1号 3号 2号 4号 6号 7号 8号地 燃料厂 牛旺庄 安置房 牛旺庄安置房 未来城 整个项目可划分为居住区、底商配套区 蓝色区域均为临街面交通通达性较好，随着该地区大量住宅的建成，数量庞大的人口入住将使该地块具有较好的商业潜力，本地块适宜做住区商业配套开发。 蓝色区域——底商配套区 黄色区域内部地块内部平整，噪音干扰小，景观可塑性好，适宜做住宅开发。 黄色区域—居住区 空间系统建议 Ⅱ Ⅰ 以客户为导向的项目发展策略 建筑设计建议 规划设计建议 景观设计建议 配套物业建议 地块价值评估 户型设计建议 本项目布局原则 建议整体采用18层的楼间距大、进深短的高层产品 中高容积、低密度—— 建议本项目在用足容积率的前提下，建议整体采用18层的楼间距大、进深短的高层产品，提高整个项目规划的舒适度。 经济技术指标 地上总建筑面积 244582 ㎡ 地下总建筑面积 119795 ㎡ 住宅面积 221118 ㎡ 配套商业 21064 ㎡ 幼儿园 2400 ㎡ 西地块住宅 119940 ㎡ 东地块住宅 101178 ㎡ 围绕地块资源，商业与住宅区协调，统一风格规划 住宅布局设计原则 合理性：小户型尽量设置在沿街，减少街道噪音对高品质户型的干扰； 多样化：避免单一的排式布局，围绕花园、广场形成多样的排布，与市场产品拉开距离。 商业布局设计原则 做足规模感：各建筑有统一的连接性设计，强化规模感，塑造与市场现有产品差异点，打动购买客户和消费者； 优化空间尺度：利用空间尺度积聚人气，形成商业氛围，充分发挥主力店的核心商业功能，带动周边商铺的经营。 整体布局设计原则 利用现有地块，商业紧邻道路，住宅居后，弱化商业经营对居民生活的不利影响，统一建筑外立面、园林风格。 本项目布局原则 幼儿园 商业 交通动线建议 道路通过景观带的分割实现人车分流 地下车库入口 地下车库出口 出入口建议 由于小区中间被道路分割，所以建议东西两个区域各设三个出入口 入口通过景观设计实现人车分流 建议中间入口限制车辆通行，以营造休闲氛围，同时便于该入口两侧的商业运营 人行出入口 车行出入口 车行出入口 以客户为导向的项目发展策略 建筑设计建议 规划设计建议 景观设计建议 配套物业建议 地块价值评估 户型设计建议 “大面宽”、“短进深”的薄、短、板式高层 建筑形态选择 在2.45的容积率下，产品全部呈板楼设计，大面宽”、“短进深”的纯薄、短、板楼带来的居住舒适性和人性化等产品本身的优化使附加值提升。 为了增加整个社区的“绿肺”，单体住宅设计为2－3个单元的形式，楼间距则从38米到55米，为住户提供了充足的绿色休闲体验空间。 济南地产楼盘外立面现状：欧式风格风靡济南占据了地产界半壁江山；现代简约风格近几年发展迅猛，在济南地产也占有一席之地，新中式风格正在逐渐兴起。 立面风格建议支撑 现代简约风格 新中式风格 现代欧式风格 此次楼盘风格调研共选取了14个在济南市场具代表性的楼盘，调查结果如下： 现代欧式风格：盛世花城、莱茵小镇、海尔绿城、名士豪庭、中海紫御东郡、外海蝶泉、富祥天地 现代简约风格：海信慧园、未来城、鑫苑国际城市花园、锦绣泉城、领秀城、阳光100 新中式风格：中齐他山、泉印兰亭 市民对现代风格的建筑最为青睐，中式风格的欣赏度也较高。 济南现有高层高档小区外立面以欧式风格为主，中档小区以现代简约风格为主 名士豪庭（现代欧式） 中建文化城（现代简约） 领秀城（现代简约） 阳光一OO （现代简约） 立面风格建议支撑 建筑立面风格建议 本项目建筑风格建议：现代简约风尚板式建筑 现代建筑风格特点： 明亮、轻快的建筑色彩给人一种轻松的生活感受。 简单、实用的建筑设计让复杂的生活变得简单。 品味、时尚的建筑形式受到多数消费者的欢迎。 以客户为导向的项目发展策略 建筑设计建议 规划设计建议 景观设计建议 配套物业建议 地块价值评估 户型设计建议 布局原则 较大的户型有较好的景观面和较少的外界影响 按照开发的时间顺序，先期以小户型为主，随着环境和楼盘品质的不断显现，逐渐推出大户型产品 90㎡以下 90㎡—110㎡ 110㎡—130㎡ 户型分布建议 景观资源 景观资源 景观资源 景观资源