2018年11月天津津滨时代境界梅江项目一期营销思考114p研究报告.ppt

4、沿途包装和导识系统 设立户外路牌指引：沿路明确指出项目到访路线，引导客户准确到达临时售楼处。 项目设立工地围挡：工地与样板区之间的围挡处理，避免工地景象破坏客户感受。 Act 3：细节提升 第四篇：操略篇 Part Four Act 4：服务体验 1. 案场服务体系模型 服务体系 提升整体品质，实现客户满意度 流程标准化 分工明晰化 服务贴心化 安保工作 保洁工作 吧台服务 销售服务体系 物业服务体系 相辅 相成 第四篇：操略篇 Part Four Act 4：服务体验 2. 案场服务体验动线 第四篇：操略篇 Part Four 项目周边路线包装和围挡包装 津滨项目展示中心突出项目岛居特性与生态品质 样板间展示突出产品力细节 境界梅江中心商街氛围营造确立项目地标级地位 情感 激发 公共空间 样板间 商业街 街区感 售楼处 轻松氛围 不约束 国际氛围 品味足 人文氛围 想进住 生活氛围 有想象 自然氛围 有向往 园 林 人气氛围 有依托 外展场 途径路线 沿途户外 沿途导识系统 街区包装 道路旗帜 科技展示系统 沙盘 蓝牙运用 销售物料 项目名称 区域来源 职业特征 年龄 家庭结构 购买动机 看重卖点 小白楼板块 富力中心公馆 市内六区为主， 另有北京等地的外地人 企业高管、白领、私营业主 35-55 单身、两口、三口 小户型投资、 大户型改善自住 精装修、区位、品牌 天津湾板块 天津湾海景雅苑 河东、河西、南开 白领、知识分子等 30-50 三口、两口 改善自住、投资 资源、城市综合体 津澜阕 河东、河西、南开 私营业主、企业高管 30-55 三口、四口 改善自住 资源、产品、精装修 渤海明珠 河西 、河东、南开 白领、知识分子 30-50 三口 刚需、投资 区位 马场道板块 昆仑中心 和平、河西 私营业主、白领 30-45 单身、两口 投资、自住 区位 中央公馆 和平、河西、南开 白领、知识分子 25-45 单身、两口 投资为主 精装修、区位、产品 各项目客群特征 下瓦房板块 博轩园 河西为主 私营业主、企业高管、高级知识分子、政府人员 25-60 两口、三口、四口 改善为主 区位、产品、附加值 上品 河西、南开 私营业主、白领、企业高管 25-50 两口、三口 刚需、投资 区位、产品、价格 富裕双钻公馆 河西、南开 白领 35-45 单身、两口 刚需、投资 区位、价格 泰悦豪庭 河西为主 白领、知识分子、私营业主 30-55 单身、两口、三口 改善 产品 梅江板块 花样年·喜年广场 河西、南开、河东 白领、私营业主 25-50 单身、两口 刚需与投资并举 产品、价格、区位 世纪梧桐公寓 河西、南开 私营业主、企业高管、知识分子 30-55 两口、三口 改善、刚需 产品 海逸长洲 河西、南开、和平、津南 私营业主、企业高管、政府人员、矿产老板、白领 30-60 两口、三口、四口、四口以上 改善、刚需、投资 区位、产品、资源 富力津门湖 河西、和平、津南、外地 白领私营业主、企业高管、高级知识分子 25-60 单身、两口、三口 改善、刚需、投资 资源、产品、价格、附加值 水岸公馆 河西、和平、外地 私营业主、企业高管、政府人员、矿产老板、白领 25-65 单身、两口、三口、四口、四口以上 改善、刚需、投资 产品、品牌、价格、资源 江胜天鹅湖 河西 私营业主、企业高管、政府人员、矿产老板 35-55 三口、四口 改善为主 产品、价格、资源 华厦津典 河西、南开 白领、知识分子等 30-50 两口、三口 改善为主 产品、品牌、价格 大寺板块 远洋万和城 河西、南开 私营业主、政府官员 三口 改善为主 产品力 地段 附加值 小白楼、马场道、下瓦房板块的项目大多为商业立项的高层公寓产品，因周边商业、交通环境极其发达，购买客群主要为投资类和刚需类； 天津湾板块因大型综合体效应和海河沿线景观的双重拉动，吸引了刚需类、改善类及多种类型的客群购买； 梅江板块因自然环境宜居、产品规划舒适，且社会上流人士的圈层特征明显，因此购买梅江区域产品的主要是多次改善型客群，兼有部分小户型投资客和婚房族。 大寺板块虽在外环线以外，但与梅江近在咫尺，且远洋万和城项目定位高端，故此，客群属性与梅江项目类似。 依据客群、产品及区位等因素判断，梅江和大寺板块中的远洋万和城项目与本案竞争最直接。 第三篇：客户篇 Part Three 市场启示 重点竞争市场分析 本案客群推导 直接竞争项目在产品方面的共同特征有：以舒适型二三居为主力产品；景观资源或附加值明显； 产品 价格 成交单价在15000元/㎡左右； 成交套价在200万元/套左右； 客户 均以多次改善型客群为主；另有部分小户型投资客和婚房族。 本案产品为85-145㎡的二三居；湿地生态资源