2018年12月淮南·东昌首府营销策划方案研究报告.ppt

四、WHAT之项目营销活动： 营销策略： 认筹前蓄客期开始通过VIP会员招募进行客户积累； 通过会员权益的广泛嫁接使得客户渠道得以拓宽； 通过会员权益的附加（如高级餐厅的预定和体验、高规格营销活动的参与、豪华奖品的抽取等）使得客户身份感和尊贵感得到提升； 通过营销活动汇聚人气，将客户群体所在的“圈层”一网打尽，将“纯粹生活”的体验效应最大化； 会员制的运作将项目与周边项目相区隔，通过会员招募完成对目标客户的识别、筛选和聚集，同时保证了项目的高规格和高档次； 项目专属会员权益：东昌首府VIP会员卡 与高级俱乐部，顶级餐饮连锁店、高级酒店会所、航空公司商务俱乐部、品牌车行、品牌服装、名表/名酒供应商俱乐部等沟通联系，并建立良好的合作关系，形成会员之间的品牌权益共享。 营销策略： 产品推荐会 开盘前期针对项目的建筑风格与材料，绿化配套，品牌故事等进行展示以及宣传，从而奠定购房者的信心，更体现了项目“筑建理想生活”的信心和决心！ 利用社区专线定期组织看房团 营销策略： 针对意向客户组织舜耕中都看房团，并于现场举行小型活动进行招待，在闹市中吸引大众客户，为销售蓄客。 联合淮南一些房产网定期联合社区巴士，组织银行或是事业单位看房团来项目现场。 阶段主题：通过情景体验式的活动营销方式，加大拓客力度，促进项目去化。 营销策略： 新、老客户联谊，增加客户交流，增强客户体验，提高口碑力度； 时机：蓄客期、持销期 地点：营销中心 对象：目标客户业主家庭（含近期目标客户等） 内容：老业主联谊、财富论坛、美食、名酒品鉴、游戏等 目的：聚集人气，促进销售 活动策略：通过活动开展，使项目前期热度达到最高点，为项目奠定前期客户资源；针对项目前期老客户发放老带新活动政策，充分挖掘潜在客户，已达到项目目标客户群去化的销售目的。 业主联谊会暨各类暖场活动 对于这样的客户群体，从我们的产品中 需要一句口号，这句口号既不是“城市核心”，也不是“引以为傲”的非独特性标语。 而是直达项目最大的两个卖点——学区和地段 这是本案的关键，也是一个强大品牌的核心。 策略思考： 同时，我们需要这样一个概念！ 能够将 东昌首府 诸多的优势涵盖其中！ 能够体现 东昌首府 未来成熟的生活状态！ 能够传达 东昌首府 这个高品质人文居所的理念和内涵！ 东昌首府 左手书香 右手繁华 |城市中心| |小户型| |学区房| |龙湖公园| WHAT？ 做什么？ 一、WHAT之项目营销推广总体策略： 八 大 价 值 卖 点 外部价值：卖学区、卖地段、卖配套、卖公园 内部价值：卖产品、卖户型、卖绿化、卖品牌 给客户一个购买的理由！ 基本战略思路： 5、利用价格杠杆，低开高走，高调整合传播 1、正式销售前，包装树立项目田区高端学区房的品牌形象； 2、通过全方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透 3、“眼球经济” 与“洗脑体验”齐头并进，攫取市场份额（事件营销） 4、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销 准备期策略： 策略一：销售组织策略—抢时间,抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略 策略二：产品领先、形象领先的竞争战略 策略三：价格策略—分阶段展示，做好项目的营销前置陈设，深入挖掘价值， 开盘期策略： 充分蓄水，理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面； 关键词：市场份额、销售回款 成长期策略： 随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，塑造高端品牌形象。 关键词：品牌展示、价值最大化 策略总纲： 产品价值论策略： 项目的价值，第一是产品，第二是产品，第三还是产品，在这里真正显现。 领袖策略： 目前周边各楼盘对田区核心地段、学区房等概念都有一定的炒作，在世纪泰富二期尚未出街之前抢先开盘，树立淮师附小唯一在售学区楼盘概念。 唯一性策略： 深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。 时势策略： 注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。 竞争策略： 项目价格策略： 定价目标假设： 定价目标 利润导向 销售导向 竞争导向 穷值上限 目标利润最大化 高调快打 捂盘惜售 避免竞争 挑战对手 领导市场 √ √ √ 考虑价格因素的前提： 市场竞争因素： 领跑市场，一骑绝尘？ 跟随对手，稳扎稳打？ 价格战，迅速挤垮对手？ 开发商目标： 利润最大化？ 快速回笼资金？ 销售持续增长？ 二、WHAT之项目营销策略： 价格低开高走，递进式拉升 建议公寓入市价格：4999元/平米起 本项目希望能以价格引领的方式抢