2018天津泰达市场定位报告研究报告.ppt

金领国际——海派风格自然亲水居住区 上海广洋集团开发 建筑面积18万平方米 整个地块为南运河环抱，自然景色优美。 地块中心围合了3万平米的中心花园。 小区内设置了多功能会所以及休闲娱乐商业设施。 停车比例1:1。 2005年11月28日开工建设，2006年10月开盘。 一梯三户及四户短板，海派建筑风格 一期户型：二居100、120平米，三居150-170平米 开盘均价：7500-8000元/平米 重点竞争项目 泰达城区域最早入市的项目，将为区域形象及价格水平确立基调 上游国际——保留城市肌理的国际化社区 建筑面积28万平方米。 北京万通地产开发。 荷兰MVRDV建筑师事务所设计。 多样的建筑形式与生活布局。 主力户型为150-180平米三居 预期售价8000元/平米 重点竞争项目 立足高端市场，规划设计大胆前卫，将在金领国际之后进一步考验市场承受力，为本项目档次冲高提供可能 项目竞争策略 预期面临的竞争形势复杂，表现在一方面预期供应量的加大，另一方面品牌开发商的介入。 本案：差异化路线、简单直接、精细体现价值 市场上项目大多为主流产品，以二三居为主。通过户型细分研究，可发现紧凑型的两居、三居供应相对较少，且市场反映较为畅销。 本案：科学细分、快速销售、比主流小而舒适的户型 区域目前价格集中在7000－7500元/平米，价格涨幅较为明显；区域客户对总价比较敏感，集中在70万元以下。 本案：控制总价，提高单价，突破区域 客户来源目前相对集中在南开、红桥及周边区域，但有进一步扩大的趋势。家庭结构以两口或三口之家为主，中高收入占据较高比例，购买目的基本以结婚购房和改善型居住为主。 本案：锁定主流客户，局部细分，产品对接 项目竞争策略 需求调研 需求问卷分析 潜在客户访谈 调查时间 八月五日至八月十日 调查方法 问卷调查 定点调研，随机拦访 调查数量 有效问卷200份，其中铁三院办公区及居住区调查50份，大悲院周边调查6份，大胡同商贸区调查44份，竞争项目售楼处100份 甄别条件 符合市场调查一般条件 年龄在25-65岁之间 2年内有购房意向 家庭购房决策者之一 对本项目住宅感兴趣 问题设置： 区域地块认知 现居住情况 购买目的 产品需求特征 背景信息 需求问卷分析 家庭结构 购房者家庭人口主要集中在2-3人，少量4口之家； 家庭结构主要类型为： 老人+中年夫妇+18岁以下孩子 中年夫妇+18-24岁孩子 空巢中年或老年 年龄25-34岁的青年或青年伴侣 现住房情况 主要住房来源为商品住宅，少部分为单位分房及租房。 主要集中在70平米以下 其次包括70-90平米占24%及90-110平米占14% 被访者年龄、学历、职业 年龄：25-35岁之间的青年客户占主要部分，其次为中年客户 学历：大专以上学历占57% 职业：主要为专业技术人员、职员、中层管理者及少部分私营业主 家庭月收入5000元以上的样本占总数的58%，会成为本项目的客户主体 收入构成 私家车情况 25%的客户拥有私家车，24.5%的客户两年内计划购车 30%的客户考虑购买车位 可承受车位价格偏低，多数在6万元以下 购房目的 主要购房目的为改善居住环境、提高生活品质、结婚需要住房； 少部分购房由于换大面积房型、离工作及活动区域较近、拆迁需要住房。 本题测试潜在客户购买住房的主要目的倾向。 购房需求因素 购房需求因素 提及频次 良好的文化教育(小学、中学、高等教育机构） 101 便利的健身娱乐（大型娱乐健身场所） 29 环境优美（良好的绿化风景宜人） 150 中心区位的便利性（离工作地点、目前居住区域、亲戚、商业中心较近） 55 社会高档次的认可（体现身份以及实力，高素质的小区） 23 房屋务实（质量好、户型佳、安全高效物管） 100 生活便利（交通、购物、医疗等设施的便利性） 142 潜在购房者注重的因素包括：环境优美、生活便利，同时也比较关注良好的文化教育、房屋务实。 本题测试潜在客户对可以满足其购房主要目的需求的竞争项目的不同价值判断。 房屋价值判断 购房价值 提及频次 生活保障（留给后代的一份财产、重要投资） 89 只是吃饭睡觉的地方 21 孩子健康成长的地方 101 方便照顾老人的地方 49 体现我家生活品位、情调的地方 68 独立的自由空间 128 工作学习有助于事业发展 108 给我挣面子，体现我家的社会地位 4 朋友聚会娱乐的场所 22 多数客户认为房屋是：独立的自由空间、工作学习有助于事业发展、孩子健康成长的地方、生活保障 本题测试潜在客户对住房价值的判断，通过此题，可对本项目产品规划侧重点形成针对性的指导建议 对项目地块评价 1—十分差 2—比较差 3—一般 4—比较好 5—非常好 潜在客户对本项目地块的综合评价中等偏上 对本项目地块的住宅升值潜