2018威海金海投资天香湾（暂定名）项目价值沟通汇报65P资料教程.pptVIP

接待前台 展示厅 内核产品价值构建 3-4 形象展示作用 实力显示作用 商业礼仪作用 人际交流作用 荣誉作为企业成功的一种证明，对企业发展的肯定和鼓励，是公司实力的象征。 个人喜好展示不但可以体现主人的生活品位，更发展成为当今企业成功人士相互交流的重要话题之一。 加大别墅庭院面积，提升物业价值 对于别墅物业，土地价值大于物业价值； 尽量压缩公共空间面积，扩大庭院面积，使之成为私有资源。 内核产品价值构建 3-4 香港愉景湾 内外产品的连接 3-5 价值连接 统一体 商业公建树立项目形象标杆，带动销售主体的开发，两者互为补充，构成项目的规模化和业态完整性。 商业公建 商业公建的存在，构筑别墅销售的人气和生活氛围 商业业态运营，为业主提供生活、娱乐及商务消费。 别墅部分 别墅业主的生活，有力促进商业运营的消费支持， 别墅建筑的存在，暗示了商业业态的档次和品味。 当前存在问题： 外围与中央居住区之间有约15-20米高的峭壁，成为二者之间的阻隔，要实现二者之间的互动，应打破屏障，使之完美融合与过度。 内外产品的连接 3-5 空间连接 改造思路 将峭壁打通作为嵌入式二层特色商业情景街。通过木栈道将别墅与商业部分进行连接。进行完美过渡 人行通道以木质栈道为主，体现自然生态特色 山体上的栈道（示意） 台地商业情景街（示意） 内外产品的连接 3-5 空间连接 持续抬升地块价值，塑造地块高端财富阶层集聚区的概念认知，持续抬升客户对别墅产品的价格预期及稀缺心理，形成挤压式销售，最大化实现住宅产品的溢价空间。 优势地块先行，西南侧地势较底受海风影响较少，同时阳光充足，西向可观半岛风景，景观视野面开阔。 降低土地开发成本，拔高与政府对地块规划认识的契合度，降低地块获取难度和成本。 差异化战略，主打区域市场差异化。 项目开发次序建议 3-6 由西南→东北开发呈带状开发 综合考虑以上因素建议整体开发次序的方向 项目开发次序建议 3-6 一期： 主入口景观,西南滨海风情商业及景观,贝壳餐厅、会所。 同时配合开发（部分）商务别墅。 做活商业及商务\休闲配套 吸引客源,提高区域地块人气 提高地块在区域乃至威海市的商务休闲娱乐价值 项目开发次序建议 3-6 3-6 项目开发次序建议 二期： 别墅区景观先行开发（道路、水系、景观绿化） 别墅主体部分 三期： 度假村剩余娱乐、休闲、高层公寓、景观绿化 滨海旅游景观带及海岸公建。 项目整体定位 4 项目SWOT分析 项目整体定位推导 项目整体定位 别墅区定位延展 本案最大的优势在于：优越的区位条件、资源优势、复合的物业类型及良好的政府关系，四位合一、缺一不可。 4-1 项目SWOT分析 Strength优势分析 区域位置——处于北海度假区内，是政府大力扶持发展的片区； 先天条件——半岛地形、三面环海一面临山，自然资源优势明显； 后天规划——商务、商业互补，对别墅形成有力支撑； 政策保障——与政府良好的合作关系，为项目的开发建设提供了重要的政策保证。 仅凭商务别墅无法实现自身的高端定位，即内核部分因其所面临的市场竞争无法形成足够的支撑吸引高端客户； 商务别墅高端形象所需的外围价值提升（复合型物业）降低了项目定位的纯粹性；难以与商务别墅之间产生互动及关联； 多种开发形态并存，加大了前期开发及后期运营的难度； 原住民较多，拆迁成本高，项目前期运作及树立高端形象难度加大； 地块平整度差，开发成本较高。 本案最大的劣势主要是：复合型物业给项目定位及市场形象的实现带来较大难度，即如何通过外围提升内核价值、并将此价值体现在定位中。 4-1 项目SWOT分析 Weakness劣势分析 本案开发的最大机会来源于：链条式的需求渐旺以及大区域内缺乏相关物业满足这种需求为本案提供的支撑。 4-1 项目SWOT分析 Opportunity机会分析 高端客户对商务休闲消费的“链条式”、“一站式”需求渐旺，对本案“复合型物业的规划发展提供了契机； 区域甚至威海范围内，其他高端物业形态较为单一（纯餐饮、纯住宅、纯休闲等），无法满足日益增长的“一站式”需求，为项目提供了市场空白； 项目位于北海度假区，是政府重点打造的旅游度假区域，旅游带动性强，消费辐射力影响大。 本地块开发的外部威胁主要来自：分类竞争及替代品双重威胁 4-1 项目SWOT分析 Threat威胁分析 复合型物业的“子业态”面临来自各业态领域内的竞争；如：别墅产品与其他高端别墅产生的竞争；商业物业面临其他商业消费场所的客群分流； 旅游业发展催生的高端酒店产业，与本案形成一定的替代关系，存在竞争威胁（酒店也可实现居住、提供商务链条服务） 区域内不可预见的同类规划直接产生的竞争。 4-1 项目整体定位推导 SWOT S W 区域位置 资源占有