2018宁阳金水湖1号项目前期策划188p研究报告.ppt

* 依据“环境先行”开发原则，让好环境的花园洋房引发项目的持续关注； 8#花园洋房与配套商业同期开发扩大项目展示面。 二期：D小区8、10组团 以商业和花园洋房为主； 扩大项目展示面，提升项目总体想象 车 水 路 小 河 车 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 * 车 水 路 小 河 车 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 北接建能小区，区域环境和配套较成熟； 通过小高层开发，丰富产品线，促进销售，保证回款稳定； 三期：B小区3组团 开发产品：以小高层为主， 辅以部分别墅和洋房 * 车 水 路 小 河 车 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 一 期 二 期 三 期 后期将根据市场情况进行按序开发。 * 商业规划建议 D-2 1）区位选定： 10号地块最具商业气质 直观：10号地块位于项目东侧、南侧外沿，展示面较好； 直达：10号地是项目重要的东出入口， 距离主干道近，距离周边住宅区及城区近 ； 集中化：商业集中方能呈现商业规模。 小 车 河 车 水 路 10 * 小 车 河 车 水 路 小 车 河 水 小 车 河 路 10 河水分流入地块，形成人工河； 使商业区形成一个 “岛屿”。 人工岛娱乐产业区 人工河 “岛”与社区保持联系又相对独立； 利用水系，增强商业区的差异性竞争力； “岛”使商业更为集中，便于商业氛围打造。 借势地利，营造人工岛 * 时尚休闲区： 时尚动感街区： 儿童主题广场： 通过一系列时尚休闲娱乐会馆的规划 吸引中高端，时尚人群 通过动感的娱乐休闲项目 吸引个性年轻人群； 通过儿童主题的休闲娱乐广场规划 吸引儿童人群，带动家长人群 2）商业主题： * 半山间咖啡馆，摩天轮做包厢 结合休闲与游乐，个性独特， 引起关注，引导时尚！ a 3）特色推荐： 半山摩天咖啡馆 作为项目的个性的，标识性建筑设计， 令人对项目记忆深刻！ * 为使项目体现高端社区形象，营造出低密度氛围， 多层花园洋房和类别墅规划用地占总用地面积的67%。 舒适宜居型观景小高层洋房和精品公寓。 户型为一室一厅一卫、两室两厅一卫一厨。 面积为45—85平方米。 水景环绕的尊贵型多层洋房。 户型为三室两厅两卫一厨。 面积为105—138平方米。 临水景的联排或花园叠拼。 户型为四室两厅两卫一厨。 面积为160—180平方米。 临中心水景的双拼别墅或独栋。 户型为四室三厅三卫一厨一工人房。 面积为200—280平方米。 * 户型面积配比建议 A-3 * 规划设计依据 A-4 社区人口数初步估算： 90平米以下： 60000÷90㎡×3人＝2000人 90平米以上： 102670÷140㎡×4.5人＝3300人 预计本项目人口将有 5300人，达到规模居住区人口。 按照规划设计规范要求，根据规划指标，建议均按“其他公共服务配套设施建筑面积不低于4万平方米”进行建议。 * B 规划难点及规划策略 * 1)地块自身条件 项目临近有已经建成建筑; 项目地块大，社区规模大。 2)地块周边环境 周边配套环境还没有成型； 交通条件不完善，道路通而不畅。 规划难点 B-1 3)限制条件 临交通干道和次干道; 临近工业厂区,存在一定干扰; 部分地块可能受高压线影响; 整个区域商业氛围未形成。 * 规划策略 2. 充分利用地块现状和资源条件 3. 考虑同类产品的集中性 4. 合理的交通组织 1. 展示性强 5. 弱化限制条件 规划策略 B-2 * 如何处理项目展示及规避限制的矛盾 展示性优先 规避限制优先 如何决择？ 核心难点 B-3 * 我们的决择 符合项目的高端定位方向，通过高端产品的对外展示，营造低密度氛围，提高项目形象； 符合项目的开发策略，以高端产品先期进入市场，形成高品质高起点，以此带动后期推出产品的价格提升，扩大利润空间。 保证项目展示的同时，弱化限制影响 * C 地块分析 * 3 10 8 4 1 6 7 5 9 2 11 12 小 车 河 车 水 路 整个建筑用地按地形、环境和开发条件分成12个开发地块。 已建铁路线 待建铁路线 高 压 线 河 流 林 地 保 护 公 路 * 1、2号地块分析 优势： 背靠自然山景； 拥有天然坡地资源； 地势高，视野开阔； 私密性强； 劣势： 地块受高压线影响较大； 2号地块未来将有城区交通次干线穿过。 超高端产品 C-1 1 2 小 车 河 主要开发方向 * 高 端 产 品 中高端产品 C-2 优势： 地块东部地势平坦； 地块西