2018宿迁市卧龙湾三期整体营销方案67P资料教程.pptVIP

四、产品建议： 1、建筑： 本项目建筑风格为中欧风格的简化版本，中欧风格采用纵三 段的立面构图，强调对称，营造一种古典秩序感。建筑立面用竖向窗带 组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拨，形成建筑高贵内敛的艺、 术气质 方案设计 2、主入口景观： 小区内部水系环绕，环境相当优美，固然是好，但位于小区内部，从营销角度来讲，沿金沙江路及主入口应作为重点景观节点去处理，使之成为金沙江路沿线的一个景观点，通过向客户和经过人流展示营造出口碑，提高项目的品质感，为达到更好销售奠定有力基础。 建议先把主入口做出来，增加一些雕塑、水景或灯光，营造效果。 3、样板房 建议可以选择2套有针对性的户型进行样板房建设，如：85.8㎡经济两房和119.2㎡改善型小三房，因为此面积段房源套数比较多，此面积段市场同质化严重竞争比价大，样板房建设不但可以提高楼盘品质性，而且可以作为很好的销售道具，更有助于三期项目的销售。 第三部分：项目整体营销策划思路 一、营销目标： 影响力：创造宿豫区超高性价比住宅市场的 第一品牌。 美誉度：成为宿豫区口碑最佳楼盘 销售：快速销售，快速回款 二、总体营销思路： （1）本案三期规模不大，前期已具备一定的知名度，具备将其打造成为宿豫区 超高性价比品牌之作，为今后开发之项目奠定公司品牌口碑。 在总体包装概念为：河东最有格调花园洋房 在具体操作上分住宅、别墅两条主线并行展开： 主线一：高端形象、经济价格，要打造住宅高端形象，从高端形象宣传切入更快捷，且通过拔高项目的档次，带动客户对住宅价格的预期。基于此，本案住宅产品将以高品质为根本点进行系统的包装策划，从项目配置、销售包装（如售楼处、实景展示、建材展示、效果图、模型沙盘、宣传册、广告等）、软件服务（如物业、销售接待）等方面全方位打造和传递产品形象，提升项目品质和价值。 主线二：主城绝版别墅，从稀缺性河景主城别墅豪宅切入，但同时强调卧龙湾豪而不贵，投资居住首选别墅。 （2） 整合营销资源，集中时点、集中区域投放，给宿豫区以引爆式冲击，瞬间轰开市场。 （3）密切关注竞争对手市场动向，运用好市场互动。 （4）通过一切手段使之与本案营销推广互动，强化客户对项目的品质、价值认同，把公众对卧龙湾认知为品质好、高性价比的楼盘。 推广的总体思路： 本项目起点高、定位高，致力于打造宿豫区最高性价比的社区，为了避免同质化竞争，不能把所谓的高端像其他楼盘一样仅仅局限在宣传层面，而需要用实实在在的品质去说服客户。无论在硬件还是软性服务上都要超越现有楼盘，真真实实的让客户感受到购买卧龙湾不仅仅是混凝土的房子，而是未来的一种生活方式。 卧龙湾三期需要成为宿豫区超高性价比楼盘，彻底颠覆之前其他项目的“伪高端”。为此需要对下述几个方面进行加强，以提升房屋的附加值。 （1）物业管理服务 物业服务是软性服务的基本点，物业服务的好坏也直接决定了楼盘的价值， 建议：本项目加强物业服务，增加项目附加值，为项目创造良好口碑。 （2）加强的销售道具 售楼处 售楼处，作为楼盘销售的门户，需要重点包装，使购房者判断楼盘档次的重 要依据。外地高档楼盘的售楼处，让人一走进去就会感觉到高档，从而提升项目 价格预期。此处不仅仅指硬件，还包括软件环境都要提高，同时建议配置建材展示区，作为展现项目高品质的平台。 精美的模型沙盘 客户对项目最直观的印象是销售模型沙盘，精美高档的沙盘会让客户认可小区的品质。所以做高档住宅一定要对沙盘品质精心把控，做出出彩的效果。 精美的广告、楼书、户型单页、海报 广告是项目向客户邀约的载体，也是信息接触最广泛的方式。广告设计的档 次和品位，包装的形象水平，在很大程度上会激发客户对项目品质档次的联想。 （3） 其它 售楼处用品 细节体现档次，更换销售人员谈客夹、胸牌等。 增加实景示范区 正所谓眼见为实，震撼的现场实景是打动客户的最关键环节，在销售过程中应该结合交付实景综合考虑。 三、项目定位： （1）项目总体形象定位：从错位竞争和社区本身产品的多元化角度考 虑，建议：“格调洋房?主城河景公馆”为项目形象定位。 格调洋房：点明产品类别 主城河景公馆：突出地段、环境、拔高档次 （2）除项目总体形象外，“卧龙湾”项目名称已使用多年，虽然沿用下去可以充分把品牌的价值最大化，但是客户也会存在着审美疲劳，大多数客户内心都有着“追新”的情节。同一案名的项目销售时间过长，对项目反而起到不好的作用。因此，建议在保留总案名“卧龙湾”的前提下，为三期住宅从新制定分案名。如：中央首府、金域华府等