2018年04月南京升龙·汇金中心项目营销策略报告130p教学案例.ppt

;老城区发展饱和， 南京的明天在哪里？;;河西新城处于初期阶段，受政府新中心规划和青奥会驱动，河西板块沿江东中路由北向南发展，“两点一线”辐射区域发展。;根据南京总体城市规划，河西新城规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地。 通过建设，完善中部、提升北部、启动南部，形成河西较为完善的道路框架，引导商务商业及房地产等产业进一步发展，规划人口规模达到55万人，其中北部33万人，中部19万人，南部3万人左右。 河西CBD区域，位于南京河西新城的核心区域，以“三区一轴一核” 作为建设目标（商务区、商贸区、旅游展览区、商务绿轴以及中央公园），将实现承载现代服务业的核心城市功能区，并建设形成一个市级商业中心。;河西CBD 华东第2大中央商务区;河西大街;序号; 河西CBD三期;河西未来发展4大机遇;南京的明天在河西， 河西的明天在哪里？; 交通价值; 交通价值;南京河西新城区开发建设指挥部对“南京河西新城快速公交工程项目”进行了首次环评公示。公示中显示，线路始自奥体东，终至河西南部地区，线路全长约7.83km，设计速度约70km/h。环评显示，本工程沿江东中路、江东南路、红河路进行铺设，正是之前所说的有轨电车。这一有轨电车项目区别于老式有轨电车，将成为河西新城的一道风景线，并引入最新的技术，运力远远超过公交车。 该项目将争取于2014年青奥前建成，以方便河西南部地区居民换乘地铁。 ; 配套价值;配套价值; 配套价值;昨天——新街口CBD、鼓楼CBD 今天——南京转型，河西折桂; 规模价值;规划价值;规划价值;规划价值;近70000㎡商业配套规划，高端商业定位，多种商业业态云集，与高标准商务领地自成一体，实现楼上办公楼下购物的完美体验。;全球十大高端酒店之一——万豪酒店入驻汇金中心，为项目价值提升再添一笔。;300米超高层甲级写字楼云间双塔商务平台，5栋写字楼及1栋SOHO公寓，最大商务综合体奢华配套，河西CBD代表作，南京未来第一CBD中心。; 形象价值; 形象价值; 品牌价值;; SOWT分析;城市副中心→河西CBD→南京未来第一商务核心;投资需求客户;灰色投资者;目标群体主要集中于河西新城、城中板块企业单位中高层管理人员，如大型国有企业、私营企业及外资企业等。;目标客户 第二类：普通投资者 ;置业区域;置业人群;; 定位思考;项目整体定位的价值提炼——; 属性定位;O（Our can）;项目做为“南京首席百万平米商务价值综合体”，具备整合区域“领袖级”综合体的特质，在此基础上，结合项目整体的发展价值，项目亦具备4种发展功能; 市场占位; 形象定位;产品定位高档; 价格定位;p项目综合 = ∑ P修正A* tn＝20500元/㎡ (p项目修正A——比较A楼盘价格， tn——各楼盘相应权重); 价格定位; 价格定位;p项目修正A =PA*A1*A2***An (p项目修正A——比较A楼盘价格，An——楼盘A各比较价格系数);;;大盘营销关键点一——在大盘打造过程中，区域价值是核心价值， 板块之争强于项目之争，单一楼盘价值很难超越区域价值，如何克服客户对区域的陌生感是大盘营销的关键点，强化项目中心化（基于城市发展的大思维挖掘区域价值），着重从城市未来、发展潜力、城市新的增长极三个方面进行事件营销;大盘营销关键点二——大盘价值需要不断释放，从区域价值、产品价值、配套价值、服务价值最终形成项目的品牌竞争力;大盘营销关键点三——大盘因为体量巨大，如何实行合理价格策略及合理的安排推售节奏是实现项目开局顺利及实现可持续发展的必要条件;大盘营销关键点四——大盘开发要立足主流客户群体，并且客户群体要复合化，同时宣传的主流客户群体要对其他客户群具有吸引和涵盖性;大盘营销关键点五——项目启动需要确定启动区、示范区、样板展示区、销售体验区，形成规模气势、品质体验、服务展示等良好的现场体验力。;大盘营销关键点六——大盘项目推售方式中多采用爆破式入市，集中推出大批量产品，展示其规模气势对市场产生震撼感，通过现场紧张、热烈、有序的选房容易激发客户的购房热情及形成抢购的从众心理;大盘营销关键点七——知名企业通常首先建立的是企业品牌，而对于升龙集团而言，首入南京市场，首先要建立项目品牌，而项目的良性运作通常会对企业品牌形成强大的增值效应;大盘营销关键点八——对于大盘物业营销来讲，物业类型丰富、规模较大，项目的营销实际上是一场运筹帷幄的“纵深发展战”，而非“规模攻坚战”，必须建立全局意识，不因某一阶段低谷而影响大局，如何制定项目的总体营销策略？; 推售策略总纲; 推售原则; 推售顺序; 推售策略;“一个中心、四大基本点”;营销活动;1;营销核心问题——如何实现项目的市场影响力、升龙品牌