2018年12月四川内江东兴老街项目定位营销策划报告（39页）培训资料.pptVIP

新城里的老街 商业传播文明 项目定位营销策划报告 角度营销2010.11.19 中国●内江●东兴 【东兴老街】 东兴老街地处内江市主城区东南，据清同治本《内江县志》记载，东兴老街属内江城外1 2街中的下东街，系北部进城的水陆交通要道和新兴商贸口岸，为内江历史文化的缩影，是目前内江城区唯一保护较为完整的老街。现存东兴老街、横街、三圣宫，属典掣的清代建筑，街道全长2 5 o米，占地2 5亩，有建筑物15062方米，其中：住宅办公用房6 5 4 6平方米，营业用房8 516平方米。沿街为串架结构房屋，条形和四合院式布局，前面临街以铺面为主，后部为住宅。铺面以经营茶馆为主，人气较旺，另有餐馆、日杂百货铺和川剧座唱等。清代举人朱襄虞、朱寿朋，秀才王运俞2座宅院保存较为完好，沉积了一些传承内江历史文脉的元素，呈现出现代城市中少有的民俗文化景观，是东兴城区比较繁华的商业口岸。 老街历史 东兴老街由于年久失修，功能不齐，存在较为严重的安全隐患。为传承城市文脉，消除安全隐患，内江市、区两级政府决定对东兴老街实施改造。 老街现状 东兴老街项目宗地概况 宗地区位 项目地处内江市东兴区东兴巷以南，紧邻沱江，南接加州蓝湾，占地约27亩。项目地块距离大千广场和大佛寺仅800m，距离西林大桥1000余米。 宗地现状 地块呈西南长狭走向，宽约3—5m的老街为地块中轴线；地块北段为原文化宫影剧院，南邻临江路，老街轴线与沱江浮桥相接、地块长约200余米，宽约60—80m，毗邻临江路区域高差约10m，地块区域为原始居民住宅，建筑为砖木结构。目前本案地块正在进行拆迁整理工作 已接近尾声。 老街未来 27亩明清风格建筑群：低层商业+联排院墅+小高层住宅 【东兴老街】定位的历史溯源 古代：水路要道商贸口岸，繁华街市。 现代：具有历史老街特征的低端商住混合街区。 那么，在政府导向，企业斥资大力打造的东兴老街——集商业、居住为一体的27亩明清风格商住集群，未来目标该如何定位 ？ 谁来决定未来？ 效益 社会效益+经济效益 土地特质 2 产品打造 3 政府导向 1 市场需求 4 纯市场化运作项目，效益最大化是定位与操作的终极目标。 本项目作为市政府重点项目，不仅要取得经济效益，更要获得社会效益，对于商业而言，社会效益与经济效益更是相辅相成。 对本项目而言，在充分了解土地特质精细化打造产品的背景下，最终要与政府的导向和市场的需求所吻合。 政府导向 弘扬保留老街文化，将东兴老街打造为内江新八景之一，成为东兴区新城建设发展的样板与示范，打造内江文化建筑地标，彰显城市人文特色。 土地特质 古代商贸繁华口岸，百年历史积淀，现代东兴区新城桥头堡。 产品打造 尊重老街历史风骨，以明清风格建筑集群打造内江前所未有的高品质文化地标。 4、市场需求 内江本地常年的低水平开发，让真正的高端市场需求长期被压抑，尤其是中高端商业的匮乏和散布，让内江的商业品质长期落后甚至低于同级别二级城市，高端市场的空白为本项目不大的体量相对提供了巨大的市场需求。 要素分析 项目目标定位 内江的宽窄巷子 城市高端生活风尚聚场 未来的[东兴老街] 它就是市政府重点项目，内江的城市会客厅！ 它就是大千故里当代的建筑地标、文化名片！ 它就是承载历史文明延续传统文化的新载体！ 它就是改变内江人高端生活方式的风尚聚场！ 我们要做一个高格调、有文化、有质感、立体型高端人群长期扎堆、中端人群经常光顾老百姓乐于游玩的城市品位与格调的风尚聚场。打造一幅当代优雅版的清明上河图！ 贰 \【东兴老街】功能定位 项目功能定位 项目物业所提供的高端生活基本功能： 高端商业+高端居住（亲地院墅+空中院馆） 作为今后的城市高端生活风尚聚场，城市会客厅. 主要取决于项目的商业功能。 我们对项目商业功能定位有如下原则： 1、满足物业形态的可适性。 2、满足项目定位目标的可实现性。 3、满足后期运营的合理性、成长性。 商业形态 经营业态 面积情况 租金价格 备注 独栋别墅型商业 酒吧、咖啡厅、西餐 300㎡—400㎡ 60元/㎡ 锦江区政府统一招商 2、九眼桥 商业形态 经营业态 面积情况 租金价格 备注 独栋商业、底层商业 酒吧一条街 120㎡—400㎡ 60元/㎡—140元/㎡ 由业主自行转让出租 3、锦里 商业形态 经营业态 面积情况 租金价格 备注 联排历史文化商业街 特色文物专卖、饰品、服饰、酒吧、小吃等 10㎡—500㎡ 外部临武侯祠街旁底商100—130元/㎡。锦里内文化街180—200元/㎡左右 铺位已满无转租铺面。 4、 耍都 商业形态 经营业态 面积情况 租金价格 3层楼，特色古典式商业铺面 酒吧、咖啡、会所、餐饮 200㎡—500㎡ 1楼120-140元/㎡左