安居梦湖南保障性住房物业管理的现状及对策的研究.docVIP

安居梦湖南保障性住房物业管理的现状及对策的研究 　　摘 要：物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式，在中国已走过了三十年的历程。但保障性住房物业管理存在物业管理相对滞后，制度不够完善，政策措施还不配套。针对这种情况，为早日实现居民的安居梦，调研人员对常德公寓楼物业管理情况进行了深入调研，对其物业管理中存在的缺乏专业管理、居民观念难以转变、经费来源不能保障等问题进行了深入思考，从建立推进保障性住房物业管理发展的长效机制、合理规划社区、创新管理模式、引导和培养居民物业管理意识等方面提出了解决对策。 　　关键词：保障性住房；物业管理；对策；湖南 　　中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）24-0238-03 　　住房问题是一个重大的民生问题，住有所居是所有人的希望。政府有责任帮助大家圆“安居梦”。物业管理是新时期城市管理中一项重要的基础性工作，是一项涉及广大居民日常生活和切身利益的“民心工程”。加强物业管理工作，有利于改善居民的居住环境，提高城市整体管理水平，也有利于促进社会主义和谐社会建设。但是，当前常德市公寓楼物业管理水平与社会经济发展速度相比，明显滞后。如何规范管理，如何转变观念，建立完善的管理机制，提高物业管理行业的整体水平，促进社会主义和谐社区建设，并进一步促进社会主义和谐社会的建设，成为摆在当前的一个重要研究课题。 　　一、常德公寓楼社区物业管理现状 　　目前，常德市江北城区已完成选址计划建设的公寓楼安置小区为64个（含扩建项目或续建项目），建设规模为3.56万套，430万m2，已启动建设的小区有42个，建设规模为2万套240万m2。截至2013年1月已经投入使用的公寓楼小区建筑面积为111.55万平方米（未含白马湖），公寓楼小区涉及239幢房屋和4 977户人家。 　　（一）现行物业管理模式 　　目前常德公寓楼现行物业服务模式大体上分为以下三种： 　　1.聘请物业公司实施社会化管理 　　目前，柳叶湖区域内7个小区（戴家岗、七里桥、双桥、泉水桥、岩子堰、万寿六组、万寿二组）和武陵区“西城水恋”和“富园”两个小区由物业公司提供物业服务实施社会化管理。 　　2.实施村级自治管理 　　目前按照“政府引导、政策扶持、属地管理、专业服务”的原则，确定以社区自治物业服务模式为主，实施村级自治管理有武陵区的13个小区（竹根潭、白马湖、三闾、皂果树、三岔路、高坪头、富园、南平、新安一期、东风三组等）和鼎城区的兴发小区。 　　3.其他形式代管 　　目前，按照“社区负责安保卫生、街道负责维修维护”的原则，确定以社区自治与街道维护相结合的模式。有东汉西城水恋和皇木关。 　　问卷调查公寓楼社区物业管理显示，回答村组管理的占36%；业主自发管理的占7.5%；物业公司管理的占43.3%；业主委员会管理的占10%；不清楚的占3.3%。 　　（二）物业管理活动开展情况 　　物业管理是以管理建筑、住宅小区的设施和环境，为集团或居民提供综合性服务的新型行业，其经营性质属第三产业。它的主要经营内容是：房产的管理、维修、保养；辖区的环境卫生、环境美化及管理；辖区的道路养护；通讯、供水、供电等市政设施的管理；辖区的消防、治安体系的建立及管理，还可以为居民提供各种信息服务，有条件的还可以开办托儿所、健身房等设施。但常德公寓楼的物业管理活动，目前还仅限于保安、保洁、绿化维护和公共设施设备管理这几项基本的物业管理。 　　二、公寓楼物业管理中面临的问题 　　（一）公寓楼建设遗留质量隐患 　　由于住房前期设计的功能不足，配套设施不全等问题，部分安置小区门卫、物管用房、公厕等相关配套用房设计时没有考虑，给安置入住群众生产生活带来了极大不便。导致入住后维保期内维修量较大，而开发建设单位责任心差，维修不及时、不到位的情况常有发生。住户与开发商协调难度较大，甚至长期得不到回应，导致双方关系紧张，致使已经很难操作的物业服务更加被动。 　　（二）前期物业管理介入机制缺乏 　　早期介入是指物业管理企业在接管物业之前，参与物业的规划设计和建设施工过程，从业主与物业管理的角度，就物业开发、建设和建成后使用管理等方面提出意见和建议，使建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的要求，并对即将接管的物业从物质上和组织上做好准备的过程。早期介入的过程中，物业公司的专业人员，从物业的使用、管理、安全、便利等方面考虑，为设计、施工阶段提供好的意见和建议，有助于早期发现和解决可能出现的问题，也可以减少后期管理的麻烦。常德公寓楼由于物业公司未能提前介入接管，影响了小区物业管理的发展。 　　（三）小区物业管理设施建设滞后 　　公寓楼小区建设根本就没有按商品房的标准进行开发，部分公寓楼设计标准较低，