东朔集团竞品分析报(第一期)201708.pdf

【第一期】东朔集团竞品分析报告 线上是基础 ，线下是关键 ，服务是命脉 2017年8月 东朔集团 出品 ...上海商办地产政策风向标 【2017.4.21】 【2016.2.25】 Ø 土地出让提高商办持有比例 ，规定持有年限不得低于10年 ： Ø 五年内类住宅退出上海市场 ，断绝商办市场的个人投资者 ：2017年4月10 日至2022 Ø 2016年2月25 日 ，上海政府发文指出 ，提高商办用地供应的有效性和精准度 ， 年3月31 日期间出让的办公用地不得建设公寓式办公 ，商业用地未经约定不得公寓式酒 鼓励开发企业持有商办物业持续运营 ，商业物业持有比例不低于80% ，办公物 店 ；办公、商业可售部分以层为单元进行销售 ；明确商业、办公物业的持有比例和持有 业不低于40% ，持有年限不低于10年。 年限 ；社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有 ；约定持有的物业 ， 在持有年限内不得转让 ；商业、办公、商品住宅等经营性物业 ，应按照出让合同约定持 有相应面积的房地产 ，不得整体、分割转让 ；自持部分物业 ，应整体抵押 ，不得分割抵 【政策点评】 押。 Ø 五年内类住宅产品在上海市场消失 ； Ø 小面积商办产品逐渐退出市场 ； Ø 商办产品政策尚未出台执行细则 ，年内随时可能调控令 ，主要内容可能 包括 ：限制购买套数、提高首付比例、停止商贷、增加流转税费和持有 期限等。 【2017.1.6】 Ø 暂停类住宅网签 ：自1月6 日起 ，上海市住建委会同相关部门对商业办公项 目进行集中 清理核查 ，在此期间暂停此类项 目的网上签约。 ...商办地产四大商业模式 打造入驻企业间产业生态。创意园区强调构建入驻企业间的上下游产业链，入驻企业进入创意园区后可以与自己的上下游企 业快速对接，为业务发展提供一定便利。这种模式需要空间的入驻企业形成一定规模才能具备较为显著的优势，同时需要 联合办公空间付出较高的运营成本来维系上下游企业间的有效社交。 产业式 （以创意园区为代表 ） 轻资本 ，空间高效率运营。该模式下 ，由拥有地产的业主提供土地 ，企业承租方将整租的空间装修后分租给各个入驻企业赚取差价 ， 同时对办公空间进行装修改造 ，使之成为运行高效满足需求的办公空间 ，同时还负责空间的招商工作。这种模式 ，承租方不必承担 拿地的成本 ，不必积压重资产 ，但需要具备极强的空间管理能力及相关专业经验积累。 （以服务式办公为代表 ）物业式 共享模式 ，租赁模式灵活 自由。在双创的背景下 ，众多共享办公平台应运而生 ，随着市场需求的不断成熟 ，共享办公模式转型联合 办公空间 ，在原有孵化器业务的基础上提供满足办公需求的环境。随着联合办公行业的发展 ，也不乏有在传统联合办公业务中增加 投