北京中新青年佳园商业部分产品定位报告（83页）幻灯片资料.pptVIP

青年汇佳园商业部分产品定位报告;项目定位---四号地商业定位; 朝青路未来5年内最大，囊括品牌餐饮和现代便利生活设施的青年主题社区生活中心。 以品牌餐饮的进入弥补区域商业结构的失衡，提升项目整体气质，保证长期收益。;四号地商业定位---产品定位;待选方案一—— 方 略;;;;待选方案一—— 天 大;待选方案---天 大 方 案;;;业态规划 主题及面积比例： 各类餐饮 —— 50%、 便利卖场—— 40%、 便利服务设施 —— 10%； 功能店铺单铺面积设定： 各类餐饮： 休闲餐饮：50-350平米 大型餐饮：500-2000平米 中档卖场、超市： 超市：500—1000平米 便利服务设施： 便民服务：20—100平米 社会设施：30—150平米;一层： 餐饮类，临街位置切割成小店； 休闲餐饮、蛋糕店、小吃店； 设置直梯，临近处设为三层或四层餐饮部分的入口 零售、便利服务类； 邮局 洗衣房、冲印、药房、美容美发； 电讯、电信局营业厅； 中型超市，在一层略差位置设置入口及一定经营面积；;二层： 餐饮： 休闲餐饮，部分与一层店铺连接，保证较好的临街位置，丰富本层功能； 中型超市： 作为二层的主要经营内容，占本层面积的绝大部分；;三层： 集中型美食城：作为主要餐饮场所，满足区域消费及写字楼部分需求； 中大型品牌餐饮：引入中档中型餐饮，完善餐饮设施层次； 四层： 中大型品牌餐饮：知名中型餐饮，设置直梯，拉升整体档次； ;功能品牌推荐： 一层： 餐饮：麦当劳、呷哺呷哺、面爱面、永和豆浆、宏状元粥店、味多美、DQ、好利来、张一元、街客、 ； 零售、便利服务：贝塔斯曼、红英、东东西西、I.T. 、柯达冲印、福奈特洗衣、金象大药房、邮局； 中型超市：冠军超市、物美超市； 二层： 餐饮：呷哺呷哺、面爱面、真功夫、宏状元粥店、 中型超市：冠军超市、物美超市； 三层： 休闲餐饮、美食城、中大型品牌餐饮入口：大食代； 四层： 1-3家中大型品牌餐饮：大鸭梨、汉拿山、老诚一锅、好伦哥、品奇批萨、小肥羊；;公共空间 风格及用材与青年汇整体风格统一。 以内街廊道提升非临街店铺价值，利用其对不同风格品牌商铺进行分区，引导人流。 在三层利用廊道贯穿室内外，形成立体交通，激活三、四层经营价值。 以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代的商业气质。 与引入品牌装修充分结合，互利互补。 公共空间的装修满足正常商业设施装修标准即可。;二号地商业定位;二号地商业定位---产品定位;二号地商业定位---产品定位;待选方案一—— 方 略;;待选方案二—— 天 大;天大方案;;业态规划 主题及面积比例： 品牌餐饮 —— 65%、 零售、商务、便利、服务设施 —— 35%； 功能店铺单铺面积设定： 大型餐饮：500-2000平米 零售、商务、便利、服务设施 ： 零售门店：30—100平米 商务餐饮：50—300平米 金融设施：20—100平米 社会服务：30—150平米;;;功能品牌推荐： 一层： 零售门店：金飞鸿电信、电信营业厅、7-11 ； 金融设施：光大银行、建设银行、北京证券； 商务餐饮：上岛咖啡、真功夫、面包物语； 社会服务：DHL； 二层： 品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆 金融设施：光大银行、建设银行、北京证券； 三层： 品牌餐饮：渝信川菜、粤色湘天酒楼、渔公渔婆;公共空间 与青年汇共建部分相呼应。 以景观、灯光手段丰富，丰富其时尚现代的商业气质。 与引入品牌装修充分结合，互利互补。 公共空间的装修满足中高档商务商业设施装修标准即可。;第三部分 收 益 分 析;收益分析---经济技术指标;4#地 -层面;4#地层面;收益分析---销售收益分析;收益分析---销售收益分析;收益分析---经营分析—四号地;收益分析---经营分析—二号地;收益分析---经营策略;项目概况;项目位置 4#地位于朝阳北路与青年路交汇处，紧邻城市交通主干道； 2#地沿朝阳北路，紧邻铁路； 技术指标 ;交通环境 青年路、朝阳路、朝阳北路构成板块整体的交通框架。 青年路北段改造完成，我项目门前路段尚无改造迹象。 朝阳路改造预计明年全部完工，成为CBD主要道路之一。 朝阳北路已经全线通车。 城铁6号线规划从西八里庄经青年汇至常营，2008年开工。 区域交通环境迅速改善，大力拉升区域价值。;第一部分 市 场 研 究;市场研究---区域环境;市场研究---市场供应;市场研究---市场供应;市场供应---零售业面积供应;区域内聚集了9余家大、中、小型超市（其中包括4家便利店），主要分布在朝阳路两侧 样本中5000平方米以下超市3个，三家面积合计4300平方米 . 样本全部在朝阳路沿线 大型超市仅有易初莲花一家，规模占