世联社区商业研究分享.docx

房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 世联内部分享 社区商业研究分享 2/1/18 本次分享的内容 社区商业如何规划 社区商业如何规划 社区商业如何获利 社区商业业态演进 招商与营运 社区商业定义：国内较为模糊，现多参考国外 主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的居民住宅区商业。 社区商业 国外对社区商业的定义，相关指标要求较高，国内定义与邻里型接近 邻里 社区性 区域性 规模 0.3-5万 1-4万，开放式建筑 4.7-17万 车位指数 5个/100㎡ 5个/100㎡ 5.5个/100㎡ 覆盖人口 2000-4万 4-15万 >15万 业态 日常生活相关的商品 初级百货超市，日用品超市， 大型百货超市、个性平价超市，专卖店等 化服务 社区商业规划要点，核心是商铺单元 形式：街区or集中商业？商业的昭示性：可视性、交通可达性，内部还是外部？ 商业与住宅的协调：商业与居民生活尽量不交叉 商业业态控制：通过规划控制后期运营 商铺价值KPI位置 商铺价 值 KPI 位置 交通 视野 质素 可视性、远距离、中距离、近距离形状、面积、层高、开间进深比、梁、拄 社区内部外部之殇? 商业与住宅区的区隔，尤其是高档次项目 相关业态不能干扰社区生活 小区入口 小区入口 四季花城一期商业街 城东儿童商业街 靠近住宅应避免 设置餐饮、喧闹 商业 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 示意：商业交通可达性 商业的可进入性： ?商业街区临路一面可进入性较差。 ?商业会所之间台阶高低错落，人流移动受一定影响。 示意：增强商业可视性 商业的可视性： ?廊柱、护栏的粗大，对视线遮挡较大，影响了商业所要求的通透性，可做修理或未来加强广告、指示系统的引导。 ?植物的密集布置影响了商业所要求的通透性，可做调整或外来加强广告、指示系统引导。 ?玻璃材质的选取影响了商业所要求的通透性，应做调换处理。 本次分享的内容 社区商业如何规划 社区商业如何规划 社区商业如何获利 社区商业业态演进 招商与营运 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 社区商业价值：与住宅类似，由现实和预期决定 基本价值 一般以区域比较为参考 V=F（N·E，1/L） N：辐射人口数量；E：人均消费支出；L：最大辐射距离。 区域发展潜力：是否可以成为更高溢价空间 级别功能商业，提高区域比准水平 其他主要因素：资产重估增加收益 案例总结 基本价值的实现：实质是靠消费力（社区 内和辐射的）增长 2005-102007.750 2005-10 2007.7 50 40 60 70 70 90 餐饮 社区配套 建材家装 租金 元 / ㎡ 时间 万科城商铺租金增长 从3-6年发展看，街铺物业价 值增长明显，“养铺”效应明显，核心是小区和区域内消费力的增长。 万科四季花城6年时间，小区入住人口达到1.5万人，租金由40-0 增长到100-170元/㎡/月（中介承受租金高）。 入住人口影响社区配套的租金承受，而餐饮由于辐射范围远，能够承受较高租金。 从经营角度看，社区性商业租金一般不会超过100元/㎡/月，对应售价2万/㎡ 市级商业 市级商业 社区商业 区域商业 投资回报率一般按 6 % 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 从日本、台湾和韩国的情况看，随着本币的升值，资产价值会得到大幅度的提升。 汇集各方对中国汇率的看法，未来5年内人民币将小幅上涨，年升值幅度在2-7%之间，到 2010年，人民币达到 6.62人民币=1美元， 2012年达到1美元=5.6 元人民币。 溢价因素：根据新兴地区经济的发展经验，资产价值随本币升值会大幅度提升 新兴经济区本币升值过程