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某楼盘多层建筑的项目建安成本分析 　　摘要：某楼盘的多层建筑项目，楼层为3F/-1F，经整理其建安成本比高层建筑要高得多。 　　关键词：建筑工程 造价管理 造价控制建安成本分析 　　中图分类号： TU761 文献标识码： A 文章编号： 　　 工程概况：该项目为多层建筑，总层数为3F/-1F，人工挖孔灌注桩、地下室全连通，框架结构，坡屋面。 　　 一、平整场地：该项目处于独立山头，自然地面标高远远高于市政标高，周边离倒土场较远，倒土场还需要收取倒土费，土石方挖运量较大，石方均为孤石，爆破时较费工，所以土石方开挖综合单价在54元/立方米，按建筑面积来计算，单方造价在150元/平方米。故场地的现状，直接决定它的成本水平。目前该项目的这种做法是愚公移山，付出的代价是很大的。规划部门应做出因地制宜的建筑，避免此项带来成本过高。 　　二、基础工程：该项目为全地下室，共计4层楼，完全达到了人车分流的交通方式，地下室顶板即入户前花园覆土深为1.5米，该项目为框架结构，一柱一孔，基础采用人工挖孔桩，端桩承载力在4500KPa，孔桩形式有圆形孔及椭圆形孔，深度80%以上超过8米，最深的有25米，护壁均配有钢筋A8@200双向，主筋按常规配筋，目前测算仅孔桩的单方造价在280-350元/平方米。桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关，所以桩基础工程，其造价上有相当的弹性，需要我们做专门的优化处理。曾经做过的某个项目的别墅桩基础工程的造价超过400元／m2，究其原因是桩数太密，承载力太高。根据专家意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚一些的“板”来作上部柱子的支撑体。所以，对于桩基础工程，我们一定要有“优化”意识！对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。 　　三、地下室：我们的地下室是连通的，地上是独立的别墅。地下室工程的造价，目前仅主体造价达到1394元／m2，仅是主体部分还不包括内外装修工程，影响地下室造价的因素很多： 　　（1）地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。所以在设计评审过程中就要把控好这一点。所在实施阶段就起不到作用了，只用按图施工了。 　　（2）地下室的层数：一般来说，地下室的层数多一些，比如2－3层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。一般来说，我们还很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可变的余地。因为：一、地下室的面积，我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下，自然大家只会做一层，而不会设计成两层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。 　　三、钢筋及砼含量：设计的经济性，具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！也是别墅项目建造成本的核心。目前该项目的含钢筋量在80-120kg/m2，；砼是0.6-1.0m3/m2以上，影响砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很底。也根据抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致。 　　顶板覆土：这个因素，影响很大。因为地下室占据了大部分的地面面积，所以要解决小区的环境，就只能在地下室顶板上想办法。覆土1.0－2.0m是很常见的。因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影响造价至何种程度，我们目前没有数字，因为这一部分不好单独计算。我们建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。 　　五、别墅项目由于层层退台，屋面为坡屋面，施工难度略略增大，外墙装修材料做工要精细，造成发包人工费较一般项目多出1.5-2倍的。正常情况下该项目的用工在5-6个工日/平方米，用《贵州省建筑工程计价定额》2004版来计算人工费用在300-350元/平方米，由于市场价劳务发包费在550-650元/平方米，所以定额人工费是偏低的，只能对人工费进行补助，增补20-40元/工日。 　　六、别墅项目外立面的用材相当较高档，屋面瓦为曼宁家屋面系统综合单价为368元/平方米，摊在建筑面积单方造价为95.54元/平方米。二三层及线条部分为外墙真石漆，摊在建筑面积上单方